ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hohenlockstedt, Schleswig-Holstein

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Poststraße 4 in 25551 Hohenlockstedt auf einem 632 m² großen, voll erschlossenen Grundstück. Die Liegenschaft ist mit einem zweigeschossigen, vollunterkellerten Wohnhaus sowie zwei massiven Einzelgaragen bebaut. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 159,75 m², aufgeteilt auf eine Erdgeschosswohnung mit 68,73 m² und eine Obergeschosswohnung mit 91,02 m². Ursprünglich 1978 als Einfamilienhaus mit Büro genehmigt und 1980 fertiggestellt, erfolgte später der Umbau zu einem Zweifamilienhaus. Eine entsprechende baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung ist in den behördlichen Bauakten nicht vorhanden, wird vom Sachverständigen aber grundsätzlich als genehmigungsfähig eingestuft. Der bauliche Zustand des Erdgeschosses und des Kellers ist gepflegt und baualtersgemäß instand gehalten. Im Erdgeschoss wurden um das Jahr 2020 neue Isolierglasfenster aus Kunststoff mit Rollläden eingebaut. Das Kellergeschoss ist tlw. beheizbar ausgebaut und bietet neben Vorrats- und Waschräumen ein separates Bad. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung der Marke WOLF mit einem geschätzten Alter von ca. 30 Jahren. Die rechte Garage weist an der Dachunterseite feuchte Spuren und Stockflecken auf; an der linken Garage bröckeln die Fugen oberhalb des Tores aus. Zudem sind die Gehweg- und Treppenplatten am Aufgang zur oberen Wohnung schadhaft. Rechtlich ist das Grundbuch frei von beeinträchtigenden Dienstbarkeiten in Abteilung II; das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf, und Altlastenhinweise liegen der Umweltbehörde nicht vor. Wesentliches Risiko des Verfahrens ist die verweigerte bzw. nicht ermöglichte Innenbesichtigung der Obergeschosswohnung. Aus diesem Grund hat der Sachverständige einen pauschalen Sicherheitsabschlag in Höhe von 10 % auf den vorläufigen Sachwert vorgenommen. Die Erdgeschosswohnung ist seit 2013 ungekündigt vermietet (Nettokaltmiete 636,60 € monatlich zzgl. 50,00 € Garagenmiete), während das Obergeschoss nach Mieterangaben leer steht. In der Gesamtschau bietet das Objekt bei einem gerundeten Verkehrswert von 250.000,00 € eine solide Substanz mit Ausbau- und Ertragspotenzial. Interessenten müssen jedoch das Leerstands- und Sanierungsrisiko im nicht besichtigten Obergeschoss sowie die Kosten für die Erneuerung der Haustechnik und die baurechtliche Legalisierung einkalkulieren.