TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Iserlohn, Nordrhein-Westfalen

Das Mehrfamilienhaus in der Kühlingstraße 31, Iserlohn, wird am 18. September 2026 zwangsversteigert, um eine Gemeinschaft aufzuheben. Der vom Amtsgericht Iserlohn festgesetzte Verkehrswert beträgt 275.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren. Ein Abschlag von 15.000 € wurde für Baumängel und -schäden vorgenommen. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von 195 m² (aufgeteilt in drei Wohnungen), einen 22 m² großen Wintergarten und eine 24 m² große Werkstatt im Untergeschoss. Hinzu kommen zwei Garagen. Zum Zeitpunkt der Besichtigung war die Dachgeschosswohnung vermietet, die Erdgeschosswohnung von einer Miteigentümerin bewohnt und die Obergeschosswohnung leerstehend. Die tatsächlichen Mieteinnahmen sind unbekannt. Das Gutachten ermittelt eine marktübliche Jahresnettomiete von 16.935 € für alle Einheiten, was einer Bruttorendite von rund 6,16 % auf den Verkehrswert entspricht. Der Bauzustand des 1954 errichteten Gebäudes wird als dem Alter entsprechend gepflegt beschrieben, weist jedoch erhebliche Mängel auf. Dazu zählen Risse, Schimmelbildung und Wasseransammlungen am Flachdach des Anbaus (1961), Abplatzungen und Feuchtigkeit im Keller sowie Putzabplatzungen und Risse an der Stützmauer im Außenbereich. Der Wärmedämmstandard ist unterdurchschnittlich und entspricht nicht den aktuellen GEG-Anforderungen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Modernisierungen erfolgten teilweise an Fenstern (2016), Leitungssystemen, Bädern und Innenausbau. Der Sachverständige konnte das Objekt am 11. Juni 2025 besichtigen, hatte jedoch nur teilweisen Innenzugang zu den Wohnungen. Die Feststellungen basieren auf visuellen Untersuchungen; Baustoffprüfungen, Bauteilöffnungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Die Zulässigkeit öffentlich-rechtlicher Genehmigungen wurde unterstellt, aber nicht überprüft. Angaben zu Altlasten und Baugrund basieren auf der Annahme der Verunreinigungsfreiheit. Im Grundbuch ist der Versteigerungsvermerk vom 06.12.2024 eingetragen. Es besteht eine Baulast zugunsten des Grundstücks, die eine Abstandfläche auf dem Nachbargrundstück sichert. Das Objekt ist nicht denkmalgeschützt und unterliegt keiner Wohnungsbindung. Erschließungsbeiträge sind nicht mehr zu entrichten. Vor einem Gebot sollten die genauen Mietverhältnisse, der tatsächliche Innenzustand aller Einheiten sowie die Kosten für die Behebung der bekannten Mängel und die energetische Sanierung detailliert geprüft werden.