TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Iserlohn, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Mehrfamilienhaus in Iserlohn, das im Wege der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten wird. Es besteht aus zwei Flurstücken (Flurstück 652: 5 m² unbebaut, Flurstück 653: 246 m² bebaut), die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Flurstück 653 ist mit dem voll unterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus (Baujahr 1952) und einer Garage (Baujahr 1958) bebaut. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 08.10.2025 auf 180.000 € festgesetzt, wobei 179.300 € auf das bebaute Flurstück 653 und 700 € auf das unbebaute Flurstück 652 entfallen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren. Die Wohnfläche des Mehrfamilienhauses beträgt ca. 192 m², aufgeteilt in drei Wohneinheiten (EG: 71 m², OG: 72 m², DG: 49 m²). Über die tatsächlichen Mieten liegen keine Informationen vor. Der Sachverständige hat eine marktübliche Nettokaltmiete von 5,00 €/m² für die Wohnungen und 40,00 € monatlich für die Garage angesetzt, was einem jährlichen Rohertrag von 12.000 € entspricht. Dies ergibt bei dem festgesetzten Verkehrswert eine Bruttorendite von ca. 6,67 %. Das Gebäude weist insgesamt starke Abnutzungserscheinungen auf und befindet sich in einem allenfalls durchschnittlichen Zustand. Konkrete Mängel sind eine defekte Glasscheibe und Putzabplatzungen am Hauseingang giebelseitig. Der Wärmedämmstandard ist unterdurchschnittlich und entspricht nicht den Anforderungen des GEG. Eine Gasheizung ist vorhanden, ein Energieausweis liegt jedoch nicht vor. Es wird von kleineren Modernisierungen im Zuge der Instandhaltung ausgegangen, die zu einem fiktiven Baujahr 1975 für das Wohnhaus und 1985 für die Garage führen. Der Sachverständige konnte das Objekt am 08.10.2025 nur von außen besichtigen. Ein Zugang zu den Innenbereichen des Gebäudes und dem südlichen Grundstücksteil war nicht möglich. Die Wertermittlung basiert daher teilweise auf Annahmen und Unterlagen. Eine Funktionsprüfung haustechnischer Anlagen wurde nicht vorgenommen, und es wird von deren Funktionsfähigkeit ausgegangen. Das Risiko unentdeckter Baumängel und -schäden in den nicht zugänglichen Bereichen wurde mit einem Sicherheitsabschlag von 20.000 € im Verkehrswert berücksichtigt. Der Versteigerungsvermerk ist am 03.06.2024 im Grundbuch eingetragen. Es sind keine Baulasten oder Erbbaurechte bekannt. Die Umnutzung eines ehemaligen Ladenraums im Erdgeschoss zu Wohnzwecken wird als zulässig unterstellt, obwohl keine baurechtliche Genehmigung vorliegt. Vor einem Gebot sollten die tatsächlichen Innenzustände, der genaue Umfang des Unterhaltungsstaus und die Energieeffizienz des Gebäudes detailliert geprüft werden, um das volle Investitionsrisiko abschätzen zu können.