ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Karben, Hessen

Das bewertete Objekt ist ein zweigeschossiges, teilweise unterkellertes Mehrfamilienhaus (bestehend aus einem Vorderhaus und einem Hinterhaus mit Anbauten) in der Rathausstraße 29, 61184 Karben. Das zugehörige Grundstück hat laut Grundbuch eine Größe von insgesamt 347 m² und weist einen nahezu trapezförmigen Zuschnitt auf. Das genaue Baujahr des Vorderhauses liegt laut Bauakte im ausgehenden 19. Jahrhundert (ca. Ende des 19. Jahrhunderts), während das Baujahr der sukzessive errichteten Anbauten gänzlich unbekannt ist. Die ermittelte Wohnfläche beläuft sich auf ca. 282 m² (verteilt auf das Erdgeschoss mit 104 m², das Obergeschoss mit 104 m² und das Dachgeschoss mit 74 m²), ergänzt durch ca. 62 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Wohnlage wird als mittlere, ländlich geprägte Wohnlage im historischen Ortskern von Klein-Karben eingestuft. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird aufgrund des äußeren Anscheins als einfach bis durchschnittlich bewertet. Da dem Gutachter jedoch der Zutritt verweigert wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung der Liegenschaft und des Umfelds erfolgen. Ein offensichtlicher Instandhaltungsstau ist vorhanden, und die nicht bebauten Außenanlagen sowie Anpflanzungen wirken überwiegend ungepflegt. Um die erheblichen Risiken bezüglich des unklaren Ausbaugrads, verdeckter Bauschäden, Mängel und des Sanierungsbedarfs im Inneren abzufangen, wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag in Höhe von 62.000 € (berechnet aus 15 % Minderung des Rohbaus und 30 % Minderung des Ausbaus) wertmindernd angesetzt. Ein Energieausweis lag zum Stichtag nicht vor, und das historische Vorderhaus verfügt augenscheinlich über keine Wärmedämmung. Im Grundbuch von Klein-Karben (Blatt 2534) sind in Abteilung II ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers sowie Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke eingetragen. Diese Lasten werden jedoch nach erfolgter Versteigerung gelöscht und haben keinen dauerhaften Werteinfluss. Baulasten oder ein Denkmalschutz bestehen laut schriftlichen Behördenauskünften nicht. Es sind keine mietvertraglichen Bindungen im Detail bekannt, das Objekt wurde zum Stichtag jedoch mutmaßlich zu Wohnzwecken genutzt. Für private und institutionelle Investoren bietet das Objekt trotz der signifikanten Risiken eine hochinteressante Opportunität. Der gerundete Verkehrswert wurde auf Basis des Sachwertverfahrens auf 325.000 € festgesetzt (Bodenwertanteil: 108.000 € bei einem Bodenrichtwert von 310 €/m²). Da in einem früheren Versteigerungstermin der Zuschlag versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestgrenzen von 5/10 und 7/10 für diesen Termin hinfällig. Dies eröffnet die Chance auf einen Erwerb deutlich unterhalb des Verkehrswertes. Investoren sollten jedoch zwingend erhebliche finanzielle Puffer für eine umfassende Kernsanierung einkalkulieren, um den Instandhaltungsstau aufzulösen.