ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Koblenz, Rheinland-Pfalz

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um vier rechtlich bereits aufgeteilte, jedoch physisch nicht realisierte Wohnungseigentumsrechte an dem Grundstück Pfarrer-Kraus-Straße 103 A im Koblenzer Stadtteil Arenberg. Das Grundstück weist eine Größe von 198 m² auf und befindet sich in einer mittleren Wohnlage im Ortskern. Die Entfernung zum Stadtzentrum Koblenz beträgt rund 7 Kilometer, Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar. Die Erschließungsstraße weist ein mäßiges Verkehrsaufkommen auf. Das im Jahr 2017 genehmigte Vierfamilienhaus wurde nie fertiggestellt. Auf dem Grundstück befindet sich lediglich eine betonierte Bodenplatte. Da für diese Bodenplatte keine bauaufsichtliche Abnahme vorliegt, ist deren statische Verwertbarkeit für zukünftige Bauvorhaben völlig unklar. Der Gutachter geht in seiner Bewertung daher konsequent vom notwendigen Rückbau der Bodenplatte aus. Die hierfür anfallenden Kosten wurden proportional auf die vier Einheiten verteilt und mindern den jeweiligen Bodenwert entsprechend. Das Grundstück wird somit de facto als unbebauter Bauplatz für eine Neuplanung bewertet. In rechtlicher Hinsicht birgt das Objekt erhebliche Risiken, insbesondere bei einem Einzelausgebot der Miteigentumsanteile. Sollten die Anteile an unterschiedliche Eigentümer zugeschlagen werden, ist eine sinnvolle Bebauung oder Verwertung des Grundstücks ohne Einigung aller Parteien rechtlich blockiert. Das Gutachten sieht für diesen Fall einen vorsorglichen Abschlag von 20 % auf die Einzelverkehrswerte vor. Zudem müssen Erwerber bei Abweichung von der bisherigen Planung die Kosten für eine formelle Auflösung der WEG-Struktur und die Neuanlegung von Grundbuchblättern tragen. Zusammenfassend stellt das Objekt im Falle eines gemeinsamen Erwerbs aller vier Anteile (Gesamtausgebot) eine interessante Projektentwicklungsfläche dar. Das baureife Land im Ortskern von Arenberg lässt sich nach Paragraph 34 BauGB neu beplanen. Die kalkulierten Abrisskosten der Bodenplatte von insgesamt 10.000 EUR und die rechtlichen Bereinigungskosten müssen vom Investor als feste Abzugsposten einkalkuliert werden.