ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Leverkusen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Leverkusen, bestehend aus einem Mehrfamilienhaus (Carl-Leverkus-Str. 59) und zwei weiteren Wohnhäusern (Kaiserstr. 15 und 15a), erstreckt sich über sieben Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 1.416 m². Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.050.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Das Sachwertverfahren wurde aufgrund der Renditeorientierung des Objekts ausgeschlossen. Einzelwerte der Flurstücke wurden ausgewiesen, deren Summe dem Gesamtverkehrswert entspricht. Das Objekt umfasst insgesamt sieben Wohneinheiten, die laut Mieterliste alle vermietet sind, wobei die Mieter überwiegend in einem verwandtschaftlichen Verhältnis zueinander stehen. Die in den Mietverträgen angegebene Wohnfläche von ca. 650 m² weicht erheblich von der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Fläche von ca. 913 m² ab. Diese Diskrepanz resultiert aus zahlreichen Nutzungsänderungen, wie der Umwandlung von Ladenlokalen, einer Backstube und Garagen zu Wohnzwecken, die bislang baubehördlich nicht genehmigt sind und als formell illegal gelten. Konkrete Mieterträge in Euro sind den vorliegenden Unterlagen nicht zu entnehmen. Der bauliche Zustand des Objekts ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsstau. Besonders gravierend sind massive Schädigungen an den Dächern, die zu ungehindertem Wassereintritt führen, sowie stillgelegte oder fehlende Heizungen, die zu massivem Schimmelbefall in allen Etagen geführt haben. Die Warmwasserversorgung ist unklar. Energetisch ist das Mehrfamilienhaus Carl-Leverkus-Str. 59 in Effizienzklasse F eingestuft, das Gebäude Kaiserstr. 15 in D, während für Kaiserstr. 15a kein Energieausweis vorliegt. Erhebliche Investitionen für Dämmung und Heizung sind gemäß GEG zu erwarten. Die Ortsbesichtigung durch den Gutachter fand am 15.02.2024 statt und umfasste eine Innen- und Außenbesichtigung, soweit zugänglich. Der Dachraum des Gebäudes Carl-Leverkus-Str. 59 konnte jedoch nicht besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wie Heizung, Elektro und Wasser wurde nicht geprüft, und Aussagen zu nicht sichtbaren Bauteilen basieren auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Eine vertiefende Untersuchung auf Standsicherheit, Schädlinge oder gesundheitsschädliche Baumaterialien wurde nicht durchgeführt. Die Wertermittlung berücksichtigt die Auswirkungen von Bauschäden und Baumängeln nur pauschal. Rechtlich bestehen mehrere Herausforderungen: Neben dem Zwangsversteigerungsvermerk ist eine Baulast für zwei Pkw-Stellplätze auf Flurstück 69 eingetragen. Die zahlreichen baubehördlich nicht genehmigten Nutzungsänderungen und der ohne Genehmigung errichtete Anbau stellen ein erhebliches Risiko dar, da deren Genehmigungsfähigkeit nur unterstellt, aber nicht geprüft wurde. Zudem wurde die Nutzung des Dachgeschosses Kaiserstr. 15 aus Brandschutzgründen untersagt. Vor einem Gebot sind umfassende Prüfungen der baurechtlichen Situation, der tatsächlichen Bausubstanz und der potenziellen Sanierungskosten unerlässlich.