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0061 K 0018/ 2025
Aktiv
4 FOTOS

TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Messel, Hessen

Verkehrswert
765.000 €
Wohnfläche
660 m²
Termin
23.09.2026
in 14 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0061 K 0018/ 2025
AmtsgerichtDarmstadt

Kenndaten

Wohnfläche660 m²
Grundstück757 m²
ZustandSanierungsbedarf
Vermietung!vermutlich vermietet

Biet-Score

Fazit

Dieses Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Investoren, die bereit sind, das erhebliche Risiko einer fehlenden Innenbesichtigung durch entsprechende Bietabschläge zu kompensieren. Die Struktur mit 13 Wohneinheiten im Rhein-Main-Gebiet verspricht bei erfolgreicher Sanierung und Vermietung eine attraktive Rendite. Aufgrund des unbekannten Baujahres und des sichtbaren Instandhaltungsstaus an Fenstern und Dachgauben sollten erhebliche Modernisierungsreserven eingeplant werden. Ein Kauf unterhalb des Verkehrswerts ist dringend zu empfehlen, um unvorhersehbare Mängel im Innenbereich abzufedern.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · vermutlich vermietet

Das freistehende Mehrfamilienhaus in der Marktstraße 25, 27 in 64409 Messel umfasst 13 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 660 m². Das Grundstück hat eine Größe von 757 m² und befindet sich in einer einfachen Wohnrandlage mit Immissionsbelastungen durch den Flugverkehr und einen nahegelegenen Steinbruch. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 765.000,00 EUR, ermittelt im Ertragswertverfahren. Da keine Innenbesichtigung möglich war, basiert das Gutachten auf einer Außenbesichtigung und enthält einen pauschalen Risikoabschlag von 10 %. Die Zwangsversteigerung dient der Aufhebung der Gemeinschaft und findet am 23. September 2026 statt.

Ausführliches Dossier

**Objekt und Lage**: Das freistehende Mehrfamilienhaus befindet sich in der Marktstraße 25, 27 in der Gemeinde Messel (Landkreis Darmstadt-Dieburg), circa 10 Kilometer nordöstlich von Darmstadt im wirtschaftlich dynamischen Rhein-Main-Gebiet. Das 757 m² große, unregelmäßig geschnittene Eckgrundstück liegt in einer einfachen Wohnrandlage und ist als allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Die Umgebung ist durch eine überwiegende Wohnbebauung geprägt, weist jedoch Immissionsbelastungen durch den Flugverkehr des Frankfurter Flughafens sowie durch einen nahegelegenen Steinbruch auf. **Zustand und Ausstattung**: Das Gebäude verfügt über insgesamt 13 Wohneinheiten mit einer rechnerischen Gesamtwohnfläche von ca. 660 m², die mangels vorliegender Bauakten überschlägig aus der Katasterkarte ermittelt wurde. Das genaue Baujahr des freistehenden Massivbaus ist unbekannt; der Gutachter legt ein fiktives Baujahr von 1983 zugrunde. Der bauliche Zustand wird als überwiegend befriedigend beschrieben, wobei ein offensichtlicher Unterhaltungsstau sowie witterungsbedingte Schäden an den Dachgauben, Fenstern und dem Sockelputz vorliegen. Die Heizungsversorgung erfolgt über eine gasbetriebene Zentralheizung, während das Warmwasser dezentral elektrisch erzeugt wird. **Rechte, Lasten und Risiken**: Ein zentrales Risiko für Bietinteressenten besteht darin, dass das Objekt nur von außen besichtigt werden konnte. Zum Ausgleich möglicher verdeckter Schäden im Gebäudeinneren hat der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % (entspricht rund 84.962 EUR) vom vorläufigen Ertragswert vorgenommen. Im Grundbuch (Abteilung II) ist unter anderem eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für Antennenrechte eingetragen, deren Wertminderung mit ca. 400 EUR bewertet, im Versteigerungsverfahren jedoch nicht direkt wertmindernd berücksichtigt wird. Zudem sind Vorkaufsrechte eingetragen, die den Verkehrswert nicht beeinflussen. **Investitionsfazit**: Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 765.000 EUR und einer kalkulierten marktüblichen Jahresnettokaltmiete von 69.984 EUR errechnet sich eine theoretische Bruttomietrendite von ca. 9,15 %. Das Objekt bietet erhebliche Chancen für wertorientierte Investoren, die durch gezieltes Sanierungsmanagement Leerstände vermeiden und die 13 Einheiten neu positionieren möchten. Bietern wird jedoch dringend geraten, aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und des bekannten Reparaturstaus von mindestens 17.500 EUR einen deutlichen Sicherheitsabschlag auf das maximale Gebot einzukalkulieren.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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18 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0061 K 0018/ 2025
AmtsgerichtDarmstadt
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartZwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit23.09.2026 · 09:30:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermutlich vermietet
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus, Baujahr
Flächen & Wert
Verkehrswert765.000 €
Wohnfläche660 m²
Grundstücksfläche757 m²
Anteilige Grundstücksfläche757 m²
Bodenrichtwert440 €/m²
Anteiliger Bodenwert333.080 €757 m² × 440 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeMarktstraße
Hausnummer25, 27
PLZ64409
OrtMessel
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermutlich vermietet

Vermutung
Prüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Rechtlich

Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.

Operativ

Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert440 €/m²
Anteilige Bodenfläche757 m²
Anteiliger Bodenwert333.080 €
Verkehrswert765.000 €
BRW-Verhältnis2,30
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung431.920 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert333.080 €
Gebäude / Wohnung431.920 €
Verkehrswert765.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
757 m² Gesamtgrundstück = 757 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
757 m² × 440 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
1.011 €/m²
BRW-Verhältnis
1.011 €/m² / 440 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
765.000 € − 333.080 € = 431.920 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
9 Fakten
01

Bewertung

3 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
02

Rechte

1 Fakt
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermutlich vermietet
Besichtigung
Hinweise
Beschreibung (roh)

Laut Gutachten zum Stichtag 19.08.2025: Mehrfamilienwohnhaus mit 13 Wohnungen, freistehend, nur Außenbesichtigung möglich;

Datenhinweise
  • · Eingeschränkte Datenqualität im Innenbereich, da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte. Die Wohnflächen wurden mangels Bauakte überschlägig ermittelt.
  • · Ungenügend (nur Außenbesichtigung möglich).
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 10.07.2026, 15:14

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

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Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

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