TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Messel, Hessen

**Objekt und Lage**: Das freistehende Mehrfamilienhaus befindet sich in der Marktstraße 25, 27 in der Gemeinde Messel (Landkreis Darmstadt-Dieburg), circa 10 Kilometer nordöstlich von Darmstadt im wirtschaftlich dynamischen Rhein-Main-Gebiet. Das 757 m² große, unregelmäßig geschnittene Eckgrundstück liegt in einer einfachen Wohnrandlage und ist als allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Die Umgebung ist durch eine überwiegende Wohnbebauung geprägt, weist jedoch Immissionsbelastungen durch den Flugverkehr des Frankfurter Flughafens sowie durch einen nahegelegenen Steinbruch auf. **Zustand und Ausstattung**: Das Gebäude verfügt über insgesamt 13 Wohneinheiten mit einer rechnerischen Gesamtwohnfläche von ca. 660 m², die mangels vorliegender Bauakten überschlägig aus der Katasterkarte ermittelt wurde. Das genaue Baujahr des freistehenden Massivbaus ist unbekannt; der Gutachter legt ein fiktives Baujahr von 1983 zugrunde. Der bauliche Zustand wird als überwiegend befriedigend beschrieben, wobei ein offensichtlicher Unterhaltungsstau sowie witterungsbedingte Schäden an den Dachgauben, Fenstern und dem Sockelputz vorliegen. Die Heizungsversorgung erfolgt über eine gasbetriebene Zentralheizung, während das Warmwasser dezentral elektrisch erzeugt wird. **Rechte, Lasten und Risiken**: Ein zentrales Risiko für Bietinteressenten besteht darin, dass das Objekt nur von außen besichtigt werden konnte. Zum Ausgleich möglicher verdeckter Schäden im Gebäudeinneren hat der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % (entspricht rund 84.962 EUR) vom vorläufigen Ertragswert vorgenommen. Im Grundbuch (Abteilung II) ist unter anderem eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für Antennenrechte eingetragen, deren Wertminderung mit ca. 400 EUR bewertet, im Versteigerungsverfahren jedoch nicht direkt wertmindernd berücksichtigt wird. Zudem sind Vorkaufsrechte eingetragen, die den Verkehrswert nicht beeinflussen. **Investitionsfazit**: Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 765.000 EUR und einer kalkulierten marktüblichen Jahresnettokaltmiete von 69.984 EUR errechnet sich eine theoretische Bruttomietrendite von ca. 9,15 %. Das Objekt bietet erhebliche Chancen für wertorientierte Investoren, die durch gezieltes Sanierungsmanagement Leerstände vermeiden und die 13 Einheiten neu positionieren möchten. Bietern wird jedoch dringend geraten, aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und des bekannten Reparaturstaus von mindestens 17.500 EUR einen deutlichen Sicherheitsabschlag auf das maximale Gebot einzukalkulieren.