ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Nettetal, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Wohnhaus mit drei Wohneinheiten, vier Pkw-Garagen und einem Abstellschuppen auf dem Grundstück Leutherheide 58 in 41334 Nettetal-Breyell. Das gesamte Areal umfasst drei Flurstücke (307, 202, 203) mit einer Gesamtfläche von 3.776 m² laut Bekanntmachung. Das Hauptflurstück 307 ist mit 3.578 m² sehr großzügig bemessen, grenzt jedoch nicht direkt an eine öffentliche Straße; die Erschließung und Zufahrt erfolgen über die vorgelagerten, mit Kies befestigten Flurstücke 202 (38 m²) und 203 (160 m²). Die Lage ist ländlich geprägt, ca. 2 km vom Ortskern Breyell und 4,5 km von Nettetal-Lobberich entfernt, bietet jedoch eine gute Autobahnanbindung. Das Gebäude wurde vermutlich Anfang des 20. Jahrhunderts in Massivbauweise errichtet und um 1966/67 in drei Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 161,7 m² umgebaut (Erdgeschoss: 64,86 m², Obergeschoss: 64,43 m², Dachgeschoss: 32,41 m²). Da keine Innenbesichtigung möglich war, basiert die Zustandsbeschreibung auf dem äußeren Eindruck. Dieser offenbart einen erheblichen Sanierungs- und Instandsetzungsbedarf. Sichtbar sind unter anderem deutliche Risse im Außenmauerwerk des südlichen Giebels, fehlende Ortgangziegel, ein Feuchtigkeitsschaden an der Dachfläche sowie eine stark verwitterte Hauseingangstür. Das Nebengebäude (Garagen und Schuppen) ist ebenfalls in einem sehr einfachen, vernachlässigten Zustand, wobei das Welldach asbesthaltig sein könnte. Das Grundstück selbst wirkt ungepflegt, mit abgestelltem Unrat und mehreren Fahrzeugen. Das primäre Risiko für Investoren liegt in der fehlenden Innenbesichtigung, wodurch der Zustand der Leitungen, Heizung, Bäder und Innenausstattung völlig unbekannt ist. Der Gutachter beziffert einen rein kalkulatorischen Mindest-Instandsetzungsstau von 20.000 € für die nötigsten Reparaturen zur Standortsicherung, weist jedoch darauf hin, dass die tatsächlichen Sanierungskosten weitaus höher ausfallen dürften. Rechtlich ist zu beachten, dass die Zufahrt über separate Flurstücke verläuft. Positiv hervorzuheben ist das erhebliche Grundstückspotenzial: Im südlichen Bereich des Flurstücks 307 wäre theoretisch eine separate Bebauung mit einem Wohnhaus möglich. Eine entsprechende Bauvoranfrage aus dem Jahr 2019 wurde positiv beschieden, müsste jedoch neu beantragt werden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von insgesamt 221.000 € (verteilt auf 213.000 € für Flurstück 307, 1.500 € für Flurstück 202 und 6.500 € für Flurstück 203) bietet diese Immobilie ein interessantes Projekt für erfahrene Bauträger und Sanierungsspezialisten. Aufgrund des massiven Sanierungsstaus und des unklaren Innenzustands eignet sich das Objekt nicht für private Direkteinsteiger ohne entsprechendes Handwerkernetzwerk und Liquiditätsreserve. Gelingt der Erwerb deutlich unter dem Verkehrswert, lässt sich durch eine Kernsanierung und die potenzielle Nachverdichtung (Zweitbebauung) eine attraktive Wertsteigerung realisieren.