ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein Dreifamilienhaus mit Garagenzeile in Recklinghausen, wird im Rahmen einer Zwangsvollstreckung versteigert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 230.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei ein vorläufiger Ertragswert von 277.000 € durch Abschläge für Altmerkmale und Schäden (-39.000 €) sowie das Risiko fehlender Genehmigungsunterlagen (-8.500 €) auf den finalen Verkehrswert angepasst wurde. Der Wertermittlungsstichtag war der 18.09.2025. Das Grundstück umfasst 580 m² und ist mit einem Dreifamilienhaus (Baujahr ca. 1910, fiktives Baujahr 1970) und einer Garagenzeile mit drei Stellplätzen bebaut. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 172 m², aufgeteilt in drei Wohnungen: EG rechts (ca. 51 m²), EG links (ca. 52 m²) und Dachgeschoss (ca. 69 m²). Alle Wohnungen waren zum Zeitpunkt der Besichtigung vermietet, jedoch lagen dem Gutachter keine Mietverträge oder Ist-Mieten vor. Die marktüblich erzielbaren Mieten wurden auf monatlich 1.023 € für die Wohnungen und 150 € für die Garagen (gesamt 1.173 €/Monat bzw. 14.076 €/Jahr) geschätzt, was eine Bruttorendite von ca. 6,12 % auf den Verkehrswert ergibt. Der allgemeine Zustand des Objekts wird als durchschnittlich mit Teilmodernisierungen vor etwa 7-8 Jahren beschrieben. Keller und Abstellräume sind instandsetzungsbedürftig. Es bestehen sichtbare Gebrauchsspuren, Kondensatschäden, Feuchtigkeitseinwirkungen und Beschädigungen an Innentüren und Rollläden. Die energetische Situation ist einfach; ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Ölzentralheizung aus den 1980er Jahren steht voraussichtlich vor einem Austausch, was ab 2026 mit verschärften GEG-Bedingungen verbunden ist. Zudem gibt es Hinweise auf potenziell asbesthaltige Faserzementrohre und veraltete Elektroinstallationen. Der Sachverständige hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Der Spitzboden, der Bodenbereich über den Anbauten und die Garagen konnten nicht von innen besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und das Objekt wurde nicht auf versteckte Schäden, Schädlinge oder gesundheitsschädigende Baumaterialien untersucht. Auch der Baugrund wurde nicht analysiert. Diese Einschränkungen wurden bei der Wertermittlung berücksichtigt, die Abschläge sind jedoch Schätzungen und keine detaillierten Kostenkalkulationen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Zwei Baulasten sind im Baulastenkataster vermerkt, die das Bewertungsobjekt begünstigen. Ein wesentliches Risiko stellt das Fehlen vollständiger Baugenehmigungsunterlagen für das Dreifamilienhaus und die Garagenzeile dar, was eine nachträgliche Legalisierung erfordern könnte. Vor einem Gebot sollten die tatsächlichen Mietverträge, der Zustand der nicht besichtigten Bereiche, die Kosten für die energetische Sanierung und die Klärung des Genehmigungsstands detailliert geprüft werden.