ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein dreigeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und acht Pkw-Garagen in Recklinghausen, wird am 07.10.2026 zwangsversteigert. Der amtliche Verkehrswert ist auf 155.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei ein Bodenwert von 162.100 € und ein geschätzter Instandhaltungsrückstau von 400.000 € als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt wurden. Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag leerstehend und wurde von der Stadt Recklinghausen als unbewohnbar erklärt. Es sind acht Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 582 m² sowie acht Pkw-Garagen vorhanden. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird vom Gutachter auf rund 45.492 € geschätzt, was bei einer Vollvermietung nach Sanierung eine Bruttorendite von ca. 29,35 % auf den Verkehrswert ergeben würde. Eine aktuelle Ist-Miete liegt aufgrund des Leerstands nicht vor. Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Es wurden starke Feuchtigkeitsschäden im Keller und Dachbereich, korrodierte Stahlträger, fehlende Geländer, gerissene Fliesen und Glasscheiben sowie ein allgemeiner Instandhaltungsbedarf an Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen, Fenstern, Türen und Dachuntersichten festgestellt. Das Ursprungsbaujahr ist ca. 1907, mit Modernisierungen in Form einer Nutzungsänderung 1991 und dem Garagenneubau 1979. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Anforderungen des GEG sind bei einer Sanierung zu beachten. Der Sachverständige hatte vollen Innen- und Außenzugang zum Objekt am 24.07.2025. Es wurden jedoch keine Funktionsprüfungen der technischen Anlagen (Heizung, Sanitär, Elektro, Wasser) durchgeführt. Aussagen zu verdeckten Mängeln, Bausubstanzproblemen oder statischen Fragen sind im Gutachten nicht enthalten, da es sich nicht um ein Bausubstanzgutachten handelt. Die Wohnflächenberechnung basiert auf Teilaufmaß und Bauakte, Abweichungen sind nicht gänzlich auszuschließen. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit (Anbaurecht), eine Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten oder Wohnungsbindungen bestehen nicht. Das Grundstück liegt über einem ehemaligen Bergwerksfeld, jedoch sind keine bergbaulichen Einwirkungen mehr zu erwarten. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Kostenkalkulation für die Sanierung, eine technische Prüfung der Anlagen und eine Klärung der rechtlichen Situation unerlässlich.