ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Siegburg, Nordrhein-Westfalen

Das angebotene Zwangsversteigerungsobjekt ist ein im Jahre 1914 in massiver Bauweise errichtetes, zweigeschossiges Dreifamilienwohnhaus in Siegburg, Stadtteil Zange. Das 150 m² große Grundstück liegt in einer ruhigen, aber dennoch zentralen Wohnstraße mit hervorragender Anbindung an den ICE-Bahnhof Siegburg/Bonn, welcher fußläufig in wenigen Minuten erreichbar ist. Die Gesamtwohnfläche von ca. 180 m² verteilt sich auf drei separate Wohneinheiten: jeweils eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss (65 m²) und im 1. Obergeschoss (65 m²) sowie eine Dreizimmerwohnung im ausgebauten Dachgeschoss (51 m²). Das Gebäude ist voll unterkellert. Ein dort vorgenommener Ausbau zu Wohnzwecken mit ca. 55 m² Nutzfläche ist bauaufsichtlich nicht genehmigt und somit nicht für Wohnzwecke zulässig, was ein wesentliches Risiko darstellt. Der bauliche Zustand des Objekts ist als sanierungs- und modernisierungsbedürftig einzustufen. Der Gutachter hat einen konkreten Instandhaltungsstau von pauschal 80.000 € für die Mängelbehebung an Dach, Fenstern und Rissbildungen festgesetzt. Zudem wurden Feuchtigkeitsschäden im Keller, Treppenhaus und Speicher dokumentiert, und der Kamin ist versottet. Die Haustechnik (Gasetagenheizungen) und Sanitäranlagen entsprechen weitgehend einem veralteten Standard aus den 1980er/90er Jahren, lediglich das Erdgeschoss wurde um das Jahr 2000 teilmodernisiert. Ein Energieausweis liegt nicht vor, wodurch mit erhöhten Verbrauchswerten zu rechnen ist. Die Stellplatzsituation im öffentlichen Raum ist aufgrund der engen Bebauung stark angespannt. Rechtlich und wirtschaftlich ist zu beachten, dass das gesamte Objekt derzeit an Familienangehörige der Schuldnerin vermietet ist. Der Keller wird von der Eigentümerin selbst genutzt. Diese familiären Mietverhältnisse bergen Risiken hinsichtlich der Durchsetzbarkeit von marktüblichen Mieten oder potenziellen Kündigungen zwecks Neuvermietung oder Sanierung. Die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete wird vom Gutachter auf 16.872 € taxiert. Dies entspricht einer rechnerischen Bruttomietrendite von ca. 7,3 % bezogen auf den festgesetzten Verkehrswert von 230.000 €. Fazit: Für renditeorientierte Investoren mit Sanierungskompetenz stellt dieses Mehrfamilienhaus ein attraktives Projekt dar. Aufgrund des erheblichen Kapitalbedarfs für die Instandsetzung (mindestens 80.000 €) und der unklaren mietrechtlichen Situation der familiären Mieter sollte ein Gebot deutlich unter dem amtlichen Verkehrswert von 230.000 € abgegeben werden. Unter Berücksichtigung dieser Abschläge lässt sich nach erfolgreicher Sanierung und Neuordnung der Mietverhältnisse ein wertstabiles Renditeobjekt in bester Siegburger Lage realisieren.