ZwangsversteigerungNebenraum in Berlin, Berlin

Das zu versteigernde Teileigentum (Nr. 4) befindet sich in einer landschaftlich reizvollen und kaufkraftstarken Wohnlage im Berliner Ortsteil Gatow (Bezirk Spandau) unter der Adresse Alt-Gatow 6 J. Das Objekt ist Teil eines ehemaligen Clubhauses, das 1982 errichtet wurde, sowie eines angrenzenden Doppelhauses auf einem insgesamt 2.936 m² großen Grundstück. Die nähere Umgebung ist von Einfamilienhäusern und landwirtschaftlichen Flächen geprägt. Die Havel befindet sich in unmittelbarer Nähe, ist jedoch vom Objekt aus nicht direkt zu sehen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist unterdurchschnittlich, während die Lage an der stark frequentierten Durchgangsstraße Alt-Gatow für eine gastronomische Nutzung vorteilhaft ist. Das Teileigentum umfasst laut Teilungserklärung eine Nutzfläche von 744,56 m², die sich auf einen Gaststättenbereich im Erdgeschoss (ca. 175 m²), sechs Fremdenzimmer im Dachgeschoss (ca. 125 m²) und Kellerräume inklusive einer Kegelbahn (ca. 170 m² ohne Kegelbahn) verteilt. Zum Objekt gehören zudem 12 PKW-Stellplätze. Der bauliche Zustand der gesamten Anlage ist als stark vernachlässigt und sanierungsbedürftig einzustufen. Besonders kritisch sind die massiven Wasserschäden im Kellergeschoss sowie der Wassereinbruch in der Kegelbahn, die unter Wasser steht und als komplett zerstört gilt. Zudem zeigt die Vorhangfassade Risse, und die Deckenverkleidung im Gastraum hat sich gelöst. Die Ausstattung ist optisch und technisch vollständig überaltert. Ein erhebliches rechtliches Risiko stellt die Kegelbahn dar, die über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück ragt. Zwar ist dies öffentlich-rechtlich über eine Baulast gesichert, eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit fehlt jedoch, was Rückforderungs- oder Entschädigungsansprüche des Nachbarn nach sich ziehen kann. In Abteilung II des Grundbuchs sind zudem ein Regenwasserleitungsrecht, ein Wege- und Versorgungsleitungsrecht sowie ein Wegerecht eingetragen. Ein weiteres Risiko ist die unvollständige Informationslage: Die WEG-Verwaltung hat bis zur Gutachtenerstellung keine Auskünfte über die Höhe des Hausgeldes, den Stand der Instandhaltungsrücklage oder eventuell beschlossene Sonderumlagen erteilt. Für risikobewusste Investoren und erfahrene Projektentwickler bietet das Objekt durch die Möglichkeit der Umnutzung der Dachgeschosszimmer in eigenständige Apartments und die Reaktivierung der Gastronomie eine interessante Option. Aufgrund der massiven Feuchtigkeitsschäden und des ungesicherten Überbaus müssen jedoch erhebliche Sanierungs- und Rechtskosten eingeplant werden. Ein Gebot sollte daher nur mit einem signifikanten Sicherheitsabschlag weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 570.000,00 € abgegeben werden.