ZwangsversteigerungNebenraum in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 2.600/10.000 Miteigentumsanteil am 797 m² großen Grundstück Edisonstraße 10 im Berliner Ortsteil Oberschöneweide (Bezirk Treptow-Köpenick), verbunden mit dem Sondereigentum an der im hinteren Grundstücksbereich gelegenen Remise (Teileigentum Nr. 9). Zur Einheit gehören Sondernutzungsrechte an zwei Kellerräumen sowie an einer eingezäunten Hoffläche von ca. 200 m² bis 210 m² (SN1). Die maßgebliche Nutzfläche im Erdgeschoss der Remise beläuft sich auf ca. 141 m²; die gesamte nutzbare Fläche inklusive Keller- und Dachbodenanteil wird im Gutachten mit rund 231 m² angegeben. Die Lage an der Edisonstraße zeichnet sich durch eine gute Nahversorgung und eine Straßenbahnlinie im Vorrangnetz aus, wobei die Remise durch das viergeschossige Vorderhaus vom straßenseitigen Verkehrslärm abgeschirmt wird. Der bauliche Zustand der Remise, deren Ursprungsbaujahr im Gründerzeitbestand (vor 1949, laut Energieausweis 1910) liegt, wird von der Sachverständigen als weitgehend desolat und ruinös eingestuft. Während das Vorderhaus nach 2008 saniert wurde, ist die Remise seit vielen Jahren vernachlässigt worden. Das flache Pultdach ist seit mindestens 2022 nur provisorisch mit Folie abgedeckt, die Dachentwässerung ist funktionslos und an den massiven Klinkeraußenwänden zeigen sich erhebliche Feuchteschäden und Mauerwerksrisse. Fenster und Fensterträger weisen schwere Witterungs- und Korrosionsschäden auf, eine Heizung existiert nicht und der Stromanschluss ist durch den Versorger verplombt. Aufgrund der langjährigen Feuchtigkeitseinwirkung besteht laut Gutachten ein ausdrücklicher Verdacht auf Hausschwamm. Zur Wiederherstellung eines nutzbaren Zustands wurden Baukosten von 222.780 € ermittelt. In rechtlicher Hinsicht enthält die Teilungserklärung vorteilhafte Sonderregelungen: Die Remise ist baulich und bezüglich der Instandhaltung weitgehend autonom vom Vorderhaus zu verwalten, inklusive getrennter Rücklagen. Eine Umnutzung in Wohnraum bedarf gemäß Teilungserklärung nicht der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Allerdings befindet sich das Areal im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) und einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung. Da eine Zufahrt in den Hof fehlt und der Zugang ausschließlich über das Treppenhaus des Vorderhauses erfolgt, müssen Rettungswege und Brandschutzauflagen gesondert behördlich abgestimmt werden. Erschwerend kommt hinzu, dass eine Innenbesichtigung verwehrt blieb. Im Ergebnis bemisst das Amtsgericht den Verkehrswert auf 180.000 € auf Basis eines vorläufigen Vergleichswerts abzüglich des Baumängelaufwands. Der festgestellte Wert liegt nur geringfügig über dem Bodenwertanteil des Miteigentums (151.063 €), sodass die Substanz faktisch als wirtschaftlich verbraucht gewertet wird. Ein Erwerb bietet bei moderatem Einstandspreis substanzielle Entwicklungspotenziale zur Schaffung von Wohn- oder Atelierflächen im Innenhof, setzt jedoch zwingend Erfahrung mit Altbausanierungen und die Absicherung gegen Baurisiken voraus.