ZwangsversteigerungNebenraum in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein Teileigentum an einem nicht ausgebauten Dachraum (Nr. VI 7) nebst Kellerraum im Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses Enneper Straße 166 in 58135 Hagen. Das Gebäude wurde ca. 1952 in Massivbauweise errichtet und befindet sich in einer einfachen Wohnlage im Stadtteil Haspe (Westerbauer). Die anteilige Grundstücksfläche beträgt 102,49 m² bei einer Gesamtgrundstücksgröße von 11.106 m². Die Infrastruktur ist gut, Geschäfte des täglichen Bedarfs und öffentliche Verkehrsmittel sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als leicht unterdurchschnittlich beschrieben. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden und Rissbildungen an den Fassaden sowie ein allgemeiner Unterhaltungsstau im Keller und Treppenhaus. Da dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung des Dachraums stattfinden. Der energetische Zustand ist unzureichend; eine Wärmedämmung der Gebäudehülle oder der obersten Geschossdecke ist vermutlich nicht vorhanden, und ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechtlich und finanziell birgt das Objekt erhebliche Risiken. Für den theoretisch möglichen Ausbau zu Wohnraum liegt keine Baugenehmigung vor. Der Gutachter schätzt die Ausbaukosten auf 68.000 € und die Genehmigungskosten auf 7.500 €. Zudem befindet sich auf dem Grundstück eine Altablagerung aus dem Jahr 1952, deren Zusammensetzung unbekannt ist. Für den Zuschlag ist die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich. In Abteilung II des Grundbuchs sind zudem Dienstbarkeiten (Ferngasleitung, Betretungsrecht) eingetragen. Fazit: Dieses Teileigentum ist ein hochspekulatives Investment. Die kalkulierten Kosten für Genehmigung und Ausbau übersteigen den aktuellen Verkehrswert um ein Vielfaches. Nur wenn der Ausbau baurechtlich gesichert und kostengünstig in Eigenregie durchgeführt werden kann, lässt sich hieraus langfristig Wert schöpfen. Vorsichtige Investoren sollten aufgrund der unkalkulierbaren Risiken Abstand nehmen.