ZwangsversteigerungNebenraum in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein Sondereigentum an einem nicht ausgebauten Dachraum (Teileigentum Nr. III 7) nebst zugeordnetem Kellerraum im Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses Enneper Straße 160 in 58135 Hagen-Haspe. Das ca. 1951 errichtete Hauptgebäude ist Teil einer Gesamtanlage mit insgesamt 15 Mehrfamilienhäusern auf einem 11.106 m² großen Areal (Flurstücke 266 und 315). Dem Bewertungsobjekt ist ein Miteigentumsanteil von 750,880/100.000 zugeordnet, was rechnerisch einem Grundstücksanteil von 83,39 m² entspricht. Die Nutzfläche des Dachbodens beträgt gemäß Teilungserklärung 53,50 m² (Gutachten S. 3, 6, 21). Die Mikrolage weist eine einfache Wohnlage bei mittlerer Geschäftslage und überdurchschnittlicher Verkehrsbeeinträchtigung auf, bietet jedoch eine solide Nahversorgung und fußläufige S-Bahn-Anbindung (Gutachten S. 10). Der Gutachter konnte das Objekt nicht von innen besichtigen, weshalb der Innenzustand unbekannt ist. Der bauliche Zustand der Gesamtanlage wird als leicht unterdurchschnittlich mit bestehendem Modernisierungsbedarf und Fassadenrissen beschrieben (Gutachten S. 19). In der Wertermittlung wurde unterstellt, dass der Dachraum künftig zu einer Wohnung ausgebaut werden kann. Hierfür wurden pauschale Ausbaukosten von 55.000,00 € sowie Genehmigungs- und Planungskosten von 7.500,00 € als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Abzug gebracht. Nach diesen Abzügen sowie weiteren Abschlägen für Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum (2.000,00 €) und einjährigem Mietausfall (4.840,68 €) verbleibt ein festgesetzter Verkehrswert von 13.200,00 € (relativer Verkehrswert: 246,73 €/m² NF; Gutachten S. 3, 35, 36). Rechtlich ist zu beachten, dass eine Baugenehmigung für den Dachausbau derzeit nicht vorliegt und vom Ersteher auf eigenes Risiko erwirkt werden muss. Zudem ist das Grundstück im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Hagen unter Nr. 9.61-1916 wegen einer Basisauffüllung aus dem Jahr 1952 verzeichnet (Gutachten S. 12). Für die Eigentumsumschreibung bzw. den Zuschlag ist laut Bekanntmachung die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich. Die Verwaltung erteilte dem Gutachter keinerlei Auskünfte zu Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen oder Beschlussfassungen (Gutachten S. 6). Investitionsfazit: Bei einem festgesetzten Verkehrswert von nur 13.200,00 € bietet das Objekt eine kostengünstige Option zur Wohnraumschaffung. Allerdings erfordert das Vorhaben erhebliche Folgeinvestitionen (über 60.000 €), Geduld für baurechtliche Genehmigungsverfahren und Risikobereitschaft bezüglich des nicht einsehbaren Bauzustands und der WEG-Finanzen.