ZwangsversteigerungNebenraum in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Sondereigentum an einem Dachraum (Teileigentum Nr. VII 7) nebst Kellerraum im Dachgeschoss eines dreigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses an der Enneper Straße 168 in 58135 Hagen (Gemarkung Westerbauer). Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1952 errichtet und gehört zu einer größeren Wohnanlage mit insgesamt 15 Gebäudekörpern auf einem 11.106 m² großen Gesamtareal. Die Mikrolage ist durch eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe geprägt und weist eine überdurchschnittliche Verkehrs- und Immissionsbelastung durch die Ortsteilverbindungsstraße auf, profitiert jedoch von der fußläufigen Erreichbarkeit von Schulen, Ärzten und dem S-Bahnhof Westerbauer. Die Nutzfläche des Dachbodens beläuft sich laut Teilungserklärung auf 52,12 m². Der Raum ist unausgebaut und befindet sich augenscheinlich im Rohzustand. Eine Innenbesichtigung konnte vom Gutachter nicht durchgeführt werden, da kein Zutritt gewährt wurde; der Raum wird als leerstehend geführt. Für eine Nutzung als Wohnraum liegt bislang keine Baugenehmigung vor, wenngleich in benachbarten Hauseingängen vereinzelt Dachausbauten erfolgt sind. Das Gebäude selbst zeigt Fassadenrisse, Feuchtigkeitsschäden und Unterhaltungsstau im Treppenhaus und Keller sowie mangelhafte Wärmedämmung nach modernen energetischen Standards. Rechtlich ist zu beachten, dass das Grundstück teilweise im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Hagen (Nr. 9.61-1916) wegen einer Altablagerung bzw. Basisauffüllung aus dem Jahre 1952 geführt wird. In Abteilung II des Grundbuchs sind Dienstbarkeiten (Ferngasleitung zugunsten Stadtwerke Hagen, Nutzungsrechte an Brückenbauwerk/Transportband und Betretungsrechte) vermerkt. Für den Zuschlag ist zwingend die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich. Zur Höhe des Hausgeldes und zum Stand der Instandhaltungsrücklage liegen mangels Auskunft der Hausverwaltung keine Daten vor. Die anfänglich vermerkte öffentliche Wohnraumförderung ist laut Gerichtsbekanntmachung nicht gegeben bzw. vorzeitig abgelöst worden. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 12.000,00 € festgesetzt. Die Bewertung im Gutachten erfolgte nach dem Ertragswertverfahren unter Abzug von pauschalierten Ausbaukosten (54.000,00 €), Genehmigungskosten (7.500,00 €), Mietausfall sowie anteiligen Bauschäden am Gemeinschaftseigentum. Angesichts der beträchtlichen Sanierungs- und Genehmigungsrisiken ist das Objekt nur für risikobereite Investoren mit baufachlichem Hintergrund kalkulierbar.