ZwangsversteigerungNebenraum in Unterschleißheim, Bayern

**Objekt und Lage**\nBei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein im Grundbuch von Unterschleißheim auf Blatt 18987 eingetragenes Teileigentum (SE-Nr. 2), das mit einem 500/1000 Miteigentumsanteil an dem 600 m² großen Grundstück (Flurstück 99/14) in der Robert-Bosch-Straße 12 verbunden ist. Die Immobilie befindet sich im Gewerbegebiet 'Unterschleißheim-Lohhof' im Norden von München. Die Lage besticht durch ihre hervorragende überregionale Verkehrsanbindung an die Autobahn A 99 und die Bundesstraße B 13 sowie durch die gute Erreichbarkeit des Münchner Flughafens und der nahen S-Bahn-Station.\n\n**Zustand und Ausstattung**\nDas ca. 1985 in Massivbauweise errichtete Gebäude befindet sich im Sondereigentum in einem guten und gepflegten Zustand. Die Bewertungseinheit umfasst rund 163,55 m² Nutzfläche im Erdgeschoss und weitere 62,11 m² im Keller. Entgegen der ursprünglichen Genehmigung als Werkstatt und Lager wurde die Einheit baulich zu einer 7-Zimmer-Wohnung inklusive offener Küche, Bad/WC und Hauswirtschaftsraum umgestaltet. Das Gemeinschaftseigentum weist erhebliche altersbedingte Mängel auf; insbesondere die Fassade und die hölzernen Außenbauteile sind stark verwittert.\n\n**Rechte, Lasten und Risiken**\nAbteilung II des Grundbuchs ist lastenfrei. Das primäre Risiko liegt in der illegalen und baurechtlich nicht genehmigungsfähigen Wohnnutzung der Einheit. Ein Erwerber muss mit einer behördlichen Nutzungsuntersagung rechnen und die Räume wieder einer legalen gewerblichen Nutzung, vorzugsweise als Büro, zuführen. Hierfür sind Anpassungen der Sanitäreinrichtungen sowie der Nachweis von Stellplätzen notwendig. Erschwerend kommt hinzu, dass im Zweifamilienhaus keine aktive Hausverwaltung existiert, keine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde und keine Wirtschaftspläne vorliegen, was künftige Sanierungen des Gemeinschaftseigentums organisatorisch hochgradig blockieren kann.\n\n**Investitionsfazit**\nMit einem festgesetzten Verkehrswert von 460.000 EUR und einem gutachterlich bereits berücksichtigten Abschlag von 45.000 EUR bietet das Objekt eine fundierte Kalkulationsbasis für gewerbliche Investoren. Bei einer nachhaltig erzielbaren Büromiete von ca. 11,00 EUR/m² im EG und 6,00 EUR/m² im Keller lässt sich eine Bruttomietrendite von etwa 5,85 % realisieren. Risiken und Kosten für den Rückbau der Wohnnutzung müssen jedoch im Bietverhalten konsequent eingepreist werden.