KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1920 · Unklar

Zur Versteigerung kommt ein Paket aus zwei Praxis- bzw. Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sowie zwei Tiefgaragen-Doppelparkern und Verkehrsflächenanteilen im Zentrum von Bad Homburg vor der Höhe. Die beiden Praxiseinheiten umfassen rund 91 m² (Praxis 1) bzw. 61 m² (Praxis 2 inklusive anteiliger Terrasse) Nutzfläche in einem Wohn- und Geschäftshaus mit Baujahr um ca. 1920 und Anbau/Sanierung um 1999. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 606.600,00 €, wovon 320.000,00 € auf Praxis 1, 230.000,00 € auf Praxis 2, jeweils 25.000,00 € auf die beiden Doppelparker und 6.600,00 € auf die Miteigentumsanteile an den Verkehrsflächen entfallen. Das Gebäude befindet sich in einer guten Wohn- und Geschäftslage nahe dem Landgrafenschloss und unterliegt dem Ensembleschutz (Gesamtanlage). Der Bau- und Unterhaltungszustand der Einheiten wird als normal, zeitgemäß und ohne wesentlichen Instandhaltungsstau beschrieben.

Biet-Score

Chancenreich · 79 von 100

Gut geeignet für private Bieter bis nahe an den Verkehrswert heran.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Versteigerungsobjekt bietet für Eigennutzer aus dem medizinischen bzw. freiberuflichen Bereich oder renditeorientierte Gewerbe-Investoren eine seltene Erwerbsmöglichkeit im Zentrum von Bad Homburg vor der Höhe. Die Kombination aus bezugsfertigen Praxisflächen, zugeordneten Parkplätzen und Außenbereichen weist ein solides Wertpotenzial auf. Interessenten sollten vorab die Denkmalschutzauflagen prüfen und sich mit den konkreten Teilungserklärungen sowie den Gegebenheiten der Duplex-Stellplätze vertraut machen. Bei einem Zuschlag im Bereich der Verkehrswerte bietet das Objekt solide Ertragschancen bei nachhaltiger Vermietbarkeit.

Chancen

6

Risiken

4

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt setzt sich aus mehreren Grundbuchpositionen in zentraler Lage von 61348 Bad Homburg vor der Höhe zusammen. Den Kern bilden zwei Teileigentumseinheiten (Praxis 1 mit ca. 91,00 m² und Praxis 2 mit ca. 61,00 m² Nutzfläche) im Erdgeschoss eines freistehenden Wohn- und Geschäftshauses in der Dorotheenstraße 8. Ergänzt wird das Paket durch zwei Doppelparker-Stellplätze in der Tiefgarage der benachbarten Wohnanlage Louisenstraße 27 b-c sowie anteilige Miteigentumsanteile an Verkehrsflächen (Flurstück 112/1). Die Liegenschaft liegt im alten Stadtkern in unmittelbarer Nachbarschaft zum Landgrafenschloss und profitiert von einer sehr guten Infrastruktur und Verkehrsanbindung im Hochtaunuskreis. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1920 in Massivbauweise errichtet, 1999 um einen Anbau erweitert und im Altbaubereich saniert. Die Praxisräume verfügen über zweckmäßige Grundrisse, Holffenster mit Isolierverglasung, Zentralheizung und einen normalen, zeitgemäßen Ausbau (Fliesen- und Parkettböden, Sanitärbereiche, Teeküche/Labor). Zur Praxis 2 gehört zudem ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse und einer Gartenfläche. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes sowie des Sondereigentums wird im Gutachten als normal und frei von wesentlichem Unterhaltungsstau eingestuft. Das Grundstück ist voll erschlossen und liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit gemischter Nutzung. Für das Anwesen besteht Denkmalschutz als Teil einer Gesamtanlage (Ensembleschutz). In Abteilung II des Grundbuchs sind diverse Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte sowie Tiefgaragennutzungen) verzeichnet, die vom Gutachter als nicht wertexzessiv wertmindernd eingestuft wurden. Das Baulastenverzeichnis weist Eintragungen auf; Altlastenfreiheit wird gutachterlich unterstellt. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 606.600,00 €. Dieser setzt sich aus 320.000,00 € (Praxis 1), 230.000,00 € (Praxis 2), 25.000,00 € (Doppelparker Nr. Dop. 35), 25.000,00 € (Doppelparker Nr. Dop. 36) sowie zusammen 6.600,00 € für die Verkehrsflächenanteile zusammen. Das Objekt eignet sich hervorragend für Freiberufler, medizinische Dienstleister oder Kapitalanleger, die nach einer wertstabilen Gewerbeimmobilie in bevorzugter Taunus-Lage suchen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

s. Anlage

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes und detailliertes Verkehrswertgutachten mit vollständiger Innenbesichtigung der beiden Praxiseinheiten und transparenter Ertrags- bzw. Vergleichswertermittlung.
Vollständige Innenbesichtigung der Sondereigentumseinheiten durch den Gutachter am 17.06.2024 durchgeführt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0061 K 0043/2023
Amtsgericht: Bad Homburg v. d. Höhe
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Nassauische Sparkasse (Sparkasse)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 06.11.2026 · 10:30 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1920

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 606.600 €
Nutzfläche: 152 m²
Gewerbefläche: 152 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 249/1.000 (Praxis 1) und 165/1.000 (Praxis 2) an Flurstück 127/3
Anteilige Grundstücksfläche: 296 m²
Bodenrichtwert: 1.700 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 503.200 €296 m² × 1.700 €/m² · MEA 41,4 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Dorotheenstraße
Hausnummer: 8
PLZ: 61348
Ort: Bad Homburg

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 27

Bodenrichtwert: 1.700 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 296 m²
Anteiliger Bodenwert: 503.200 €
Verkehrswert: 606.600 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,21
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 103.400 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 27 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert503.200 €

Gebäude / Wohnung103.400 €

Verkehrswert606.600 €

Zone: mittlere Lage

Rechenweg

Flächenanteil: 296 m² Gesamtgrundstück × 249/1.000 (Praxis 1) und 165/1.000 (Praxis 2) an Flurstück 127/3 MEA = 296 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 296 m² × 1.700 €/m² · MEA 41,4 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.049 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.049 €/m² / 1.700 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 606.600 € − 503.200 € = 103.400 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart