ZwangsversteigerungSonstiges in Bad Homburg vor der Höhe, Hessen

Zur Versteigerung gelangen neun rechtlich begründete, aber baulich nicht realisierte Wohnungseigentumseinheiten auf einem 1.844 m² großen Grundstücksareal in 61348 Bad Homburg vor der Höhe (Heuchelheimer Straße 38, 38a, 40 und Hollerstraße 22). Das Areal liegt im Innenstadtbereich mit fußläufiger Erreichbarkeit sämtlicher Infrastruktureinrichtungen, weist jedoch straßenseitig an der Heuchelheimer Straße ein mittleres bis erhöhtes Verkehrsaufkommen auf. Das Gesamtgrundstück ist nach Bebauungsplan '65B' als allgemeines Wohngebiet (WA II, GRZ 0,3, GFZ 0,6) bzw. reines Wohngebiet (WR I, GRZ 0,3, GFZ 0,6) ausgewiesen und beitragsfrei erschlossen. Die bestehende Bebauung besteht aus zwei unbewohnten Wohnhäusern aus den Baujahren ca. 1930 (ca. 120 m² Wohnfläche) und ca. 1965 (ca. 140 m² Wohnfläche). Beide Altbauten befinden sich in einem mangelhaften, abbruchreifen Zustand mit langanhaltendem Leerstand, undichtem Dach, massiven Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall. Die ursprüngliche Planung sah den Abriss der Altbauten und die Errichtung eines Dreifamilienhauses, eines Vierfamilienhauses und eines Doppelhauses mit Tiefgarage und ca. 928 m² Gesamtwohnfläche vor. Die hierfür erteilte Baugenehmigung vom 03.02.2022 ist jedoch am 03.02.2025 mangels Verlängerungsantrag abgelaufen. Rechtlich ist bei Wohnung Nr. 5 (Blatt 17584) eine Eigentumsübertragungsvormerkung in Abteilung II eingetragen, deren Rang und Fortbestand im geringsten Gebot gesondert zu prüfen ist; die übrigen Grundbuchblätter sind lastenfrei in Abteilung II. Der Sachverständige bewertete das Vorhaben im Liquidationswertverfahren: Ausgehend von einem angepassten Bodenwert von 2.120.000 € (Basis-Bodenrichtwert 1.100 €/m² zum 01.01.2024 mit Marktanpassung +10 % und Lageabschlag -5 %) wurden pauschale Freilegungskosten von 120.000 € sowie ein Risiko- und Grundbuchbereinigungsabschlag von 20.000 € in Abzug gebracht, was zum Gesamtverkehrswert von 1.980.000 € führt. Investoren bietet sich hier eine attraktive Grundbesitzreserve im begehrten Hochtaunuskreis zur Neuentwicklung. Ein wirtschaftlicher Erwerb setzt jedoch zwingend voraus, dass alle neun Einheiten in einer Hand ersteigert werden, um nach Löschung der bestehenden WEG und Bereinigung des Grundbuchs eine Neuplanung auf freigelegtem Bauland umzusetzen.