ZwangsversteigerungSonstiges in Bad Karlshafen, Hessen

Das Versteigerungsobjekt in der Friedrichstraße 8 in 34385 Bad Karlshafen umfasst ein geschichtsträchtiges Immobilienensemble im Herzen der barocken Planstadt. Das Ensemble besteht aus einer zweigeschossigen Reihenhaus-Doppelhaushälfte als Hauptgebäude sowie zwei hintereinanderliegenden, rückwärtigen Gebäuden (einem mutmaßlichen Wohnhaus und einem Nebengebäude/Anbau) auf einer Grundstücksfläche von insgesamt 414 m² laut Bekanntmachung (bzw. 327 m² laut Exposé). Das Hauptgebäude wurde in der ersten Phase der Stadtentwicklung zwischen 1699 und der Mitte des 18. Jahrhunderts errichtet und prägt das historische barocke Stadtbild maßgeblich. Die Lage zeichnet sich durch einen parkähnlichen Alleecharakter und eine gute innerstädtische Infrastruktur aus, birgt jedoch durch den mäßig frequentierten Straßenverkehr auch leichte Immissionsbelastungen. Der bauliche Zustand des Ensembles stellt das größte Risiko dar. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung stattfinden. Das Hauptgebäude weist einen offensichtlichen mittleren Instandhaltungs- und Reparaturstau auf, wobei für die Fassade bereits Putzschäden dokumentiert sind. Drastischer stellt sich die Situation bei den rückwärtigen Gebäuden dar: Diese sind offiziell als baufällig eingestuft. Bei Gebäude 1 ist die Standsicherheit aufgrund von Rissbildungen in den Giebelwänden stark angezweifelt, und es liegen Wasserschäden durch offene Dachabschnitte vor. Bei Gebäude 2 besteht akute Einsturzgefahr des Schornsteins. Der gutachterlich berücksichtigte Reparaturaufwand zur Herstellung einer zeitgemäßen Nutzung wird auf enorme 201.000,00 EUR taxiert, zuzüglich weiterer 13.500,00 EUR für den denkmalpflegerischen Mehraufwand. Rechtlich ist das Objekt als Kulturdenkmal im Denkmalverzeichnis des Landes Hessen eingetragen, was Sanierungen strengen behördlichen Auflagen unterwirft. Im Grundbuch ist zudem eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für eine Entwässerungshauptleitung eingetragen, die jedoch als verkehrswertneutral eingestuft wird. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass das Objekt zum Stichtag unbewohnt zu sein scheint, wodurch keine langwierigen Räumungsverfahren drohen. Dennoch bleibt das Erwerbsrisiko aufgrund der mangelhaften Bauaktenlage und der nicht prüfbaren Innenräume extrem hoch. Fazit: Für private Kapitalanleger ist dieses Objekt aufgrund der unkalkulierbaren Sanierungskosten und der statischen Risiken ungeeignet. Professionelle Entwickler können hier jedoch durch eine geschickte Ausnutzung von Denkmal-AfA und unter Berücksichtigung eines massiven Preisabschlags im Versteigerungstermin ein interessantes Sanierungsprojekt erwerben. Gebote sollten keinesfalls blind und nur mit ausreichendem Eigenkapitalpuffer abgegeben werden.