ZwangsversteigerungSonstiges in Bad Oeynhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Bad Oeynhausen-Wulferdingsen umfasst drei baugleiche Doppelhäuser mit insgesamt sechs Wohneinheiten auf einem 2.859 m² großen Grundstück. Die Versteigerung erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung. Der vom Amtsgericht festgesetzte Verkehrswert beträgt 806.000 EUR. Das aktuelle Verkehrswertgutachten vom 19.03.2024, basierend auf dem Wertermittlungsstichtag 27.02.2024, schätzt den Wert auf 811.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig im Ertragswertverfahren. Die sechs Doppelhaushälften wurden zwischen 2002 und 2005 in Massivbauweise errichtet und sind ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Jede Einheit verfügt über eine Wohnfläche von ca. 108 m², was einer Gesamtwohnfläche von ca. 648 m² entspricht. Alle sechs Wohneinheiten sind vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 500 EUR pro Wohnung und Monat, zuzüglich 25 EUR für einen Pkw-Stellplatz, was einer Gesamt-Ist-Miete von 3.000 EUR monatlich bzw. 36.000 EUR jährlich entspricht. Die marktübliche Nettokaltmiete wird mit 700 EUR pro Wohnung und Monat (zzgl. 25 EUR für Stellplatz) angesetzt, was einem Marktmietpotenzial von 4.350 EUR monatlich bzw. 52.200 EUR jährlich entspricht. Daraus ergibt sich ein monatliches Mietdelta (Underrent) von 1.350 EUR. Die Gebäude befinden sich in einem soliden, jedoch einfach ausgestatteten Zustand. Es wurden zahlreiche Mängel wie Fliesenschäden, schadhafte Bodenbeläge, beschädigte Türen und Zargen, Lackschäden an Treppengeländern, schadhafte Heizkörper sowie Putz- und Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Ein Renovierungsbedarf an den Fassaden und allgemeine Gebrauchsspuren sind vorhanden. Für den Reparaturstau wurde ein Wertabschlag von 25.000 EUR berücksichtigt, der jedoch keine Kostenschätzung für eine Sanierung darstellt. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Die Gas-Zentralheizung für den gesamten Gebäudekomplex wurde 2019 erneuert. Fassade, Dach und Dachgeschossdecken sind gedämmt, der energetische Zustand entspricht dem Baujahr. Der Sachverständige konnte für das aktuelle Gutachten vom 27.02.2024 nur drei der sechs Doppelhaushälften von innen besichtigen (Nr. 88, 92, 94). Die Häuser 86, 90 und 96 waren nicht zugänglich, ebenso wie Teile der Spitzböden. Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasser, Elektro) wurden nicht vorgenommen. Untersuchungen auf Pilzbefall, Schädlinge, gesundheitsschädigende Baumaterialien, Standsicherheit, Schall-, Wärme- und Brandschutzeigenschaften fanden nicht statt. Nicht sichtbare Mängel bleiben unberücksichtigt. Die Angaben basieren auf der Ortsbesichtigung, vorgelegten Unterlagen und mündlichen Auskünften. Im Grundbuch sind ein Rohrleitungsrecht und ein Besetzungsrecht für die Stadt Bad Oeynhausen eingetragen, wobei letzteres als wertbeeinträchtigend eingeschätzt wird. Zudem bestehen Eintragungen bezüglich Insolvenz-, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren. Eine Vereinigungsbaulast mit angrenzenden Flurstücken liegt vor, wird aber als nicht wertrelevant erachtet. Eine öffentliche Förderung von Wohnraum mit Mietpreisbindung ist gegeben, deren genaue Dauer juristisch nicht abschließend geklärt werden konnte. Es besteht ein Konflikt zwischen dem amtlichen Verkehrswert (806.000 EUR) und dem Gutachtenwert (811.000 EUR). Vor einem Gebot sollten die Mietverträge und die Mietpreisbindung detailliert geprüft, der Innenzustand der nicht besichtigten Einheiten bewertet und die tatsächlichen Sanierungskosten für den Reparaturstau ermittelt werden.