TeilungsversteigerungSonstiges in Bad Soden-Salmünster, Hessen

Das Amtsgericht Gelnhausen versteigert am 10. September 2026 ein Wohnhaus in Bad Soden-Salmünster zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Der amtliche Verkehrswert beträgt 80.000 €. Das Gutachten ermittelte einen Ertragswert von 82.000 € und einen Sachwert von 76.000 €, wobei der Verkehrswert aus einem gewogenen Mittel abgeleitet wurde. Das Objekt ist als Mehrfamilienwohnhaus mit zwei Wohnungen und drei möglichen Apartments beschrieben und befindet sich auf einem 119 m² großen Grundstück. Das Ursprungsbaujahr ist ca. 1900, mit einem Umbau im Jahr 1953. Das gesamte Anwesen steht leer und ist nicht bewohnbar. Eine aktuelle Mieteinnahme existiert daher nicht. Die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete wird im Gutachten mit jährlich 21.789,60 € (monatlich 1.815,80 €) für die insgesamt 208 m² Wohnfläche und 45 m² Nutzfläche angegeben. Dies würde nach einer Sanierung eine Bruttorendite von über 27 % auf den Verkehrswert bedeuten, was ein erhebliches Mietpotenzial aufzeigt. Der Zustand des Gebäudes ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Es ist unrenoviert, vermüllt und weist einen großen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau auf. Gravierende Mängel umfassen eine fehlende Heizungsanlage, überalterte Sanitär- und Elektroinstallationen, Risse in den Außenwänden, verbrauchte Dacheindeckung und fehlende Wärmedämmung. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Grundrissgestaltung ist als schlecht mit vielen Durchgangszimmern beschrieben. Der Sachverständige konnte das Objekt nur teilweise von innen besichtigen, da große Bereiche (Erdgeschoss, Dachgeschoss, zwei Apartments) unbewohnbar oder im Rohbauzustand waren. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen sowie die Bausubstanz (Statik, Feuchtigkeit, Altlasten) wurden nicht geprüft, sondern teilweise unterstellt. Dies führt zu erheblichen Unsicherheiten bezüglich des tatsächlichen Sanierungsaufwands. Im Grundbuch sind ein Versteigerungsvermerk und ein Sanierungsvermerk eingetragen. Das Objekt steht zudem als Teil einer Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Der Gutachter hat für die Wertermittlung einen Abschlag von 290.000 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vorgenommen, der unterstellte Modernisierungskosten und Entrümpelung umfasst. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Gutachtenanlagen eingesehen, der tatsächliche Sanierungsbedarf detailliert ermittelt und die Auswirkungen des Denkmalschutzes sowie die Kosten für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit genau geprüft werden.