TeilungsversteigerungSonstiges in Berlin, Berlin

Das zu bewertende Objekt befindet sich in der Spreestraße 5 im Berliner Ortsteil Müggelheim (Siedlung Schönhorst). Es handelt sich um ein Wochenendhausgrundstück (Flurstück 6) mit einer Größe von 637 m² sowie Miteigentumsanteilen an drei Verkehrsflächen-Flurstücken (Flurstücke 9, 13 und 14) mit einer Gesamtfläche von 84 m². Die Lage zeichnet sich durch eine waldnahe, idyllische Umgebung nahe dem Müggelsee aus, liegt jedoch im Einflugbereich des Flughafens BER, was zu Fluglärmimmissionen führt. Die Spreestraße ist ein unbefestigter Sandweg ohne Gehwege oder Straßenbeleuchtung. Das Wochenendhaus besteht aus einem Altbau (vor 1945) und mehreren Anbauten (1976, 1976-1990). Die legale Wohn-/Nutzfläche beträgt ca. 55 m². Ein im Jahr 2018 errichteter rückwärtiger Anbau (ca. 1d) mit einer Fläche von ca. 14 m², in dem sich das einzige Badezimmer sowie zwei Zimmer befinden, wurde ohne Baugenehmigung als Schwarzbau errichtet. Dieser Anbau ist laut Gutachter baurechtlich nicht genehmigungsfähig und wurde im Verkehrswert nicht berücksichtigt. Das legale Hauptgebäude verfügt somit über kein Badezimmer. Die Ausstattung ist einfach und umfasst einen Kaminofen sowie einen veralteten elektrischen Warmwasserspeicher. Am Dach des Wintergartens liegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung vor. Ein erhebliches Risiko stellt die fehlende öffentlich-rechtliche Erschließung dar. Das Grundstück ist weder an die öffentliche Trinkwasserversorgung noch an die Schmutzwasserentsorgung oder das Gasnetz angeschlossen. Die Wasserversorgung erfolgt über einen eigenen Brunnen (Tiefe > 20 m), das Abwasser wird in einer abflusslosen 5 m³ Klärgrube gesammelt. Da keine dinglich gesicherten Leitungsrechte vorliegen, handelt es sich nicht um ein Baugrundstück. Zudem überschreitet der vorhandene Carport die zulässige Grenzbebauung und ist bauordnungsrechtlich illegal. Es besteht das akute Risiko einer Nutzungsuntersagung oder Rückbauverfügung für den Schwarzbau und den Carport. Der Gutachter hat für den notwendigen Rückbau und Wandverschluss des illegalen Anbaus Kosten in Höhe von 2.000 € wertmindernd in Abzug gebracht. Aus Investorensicht ist dieses Objekt aufgrund der massiven baurechtlichen Mängel und der fehlenden Erschließung als hochriskant einzustufen. Ein wirtschaftlicher Erwerb ist nur unter erheblichem Preisabschlag denkbar, da der Rückbau des Schwarzbaus und die anschließende Schaffung eines legalen Sanitärbereichs im Hauptgebäude hohe Zusatzinvestitionen erfordern. Das Objekt eignet sich ausschließlich für sehr erfahrene Freizeitimmobilienspezialisten, die das Risiko einer bauordnungsrechtlichen Auseinandersetzung tragen können.