ZwangsversteigerungSonstiges in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt umfasst zwei unmittelbar aneinandergrenzende Flurstücke in Berlin-Köpenick: Das Grundstück Kietz 4 (Flurstück 338 mit 249 m² Fläche) ist mit einem teilunterkellerten, eingeschossigen Wohnhaus mit ausgebautem Satteldach bebaut. Das Grundstück Gartenstraße 4 (Flurstück 339 mit 275 m² Fläche) stellt eine derzeit unbebaute Fläche dar. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung Kietz-Vorstadt und im Denkmalbereich Kietz 3–28 (historische Dorfanlage Kietz) unmittelbar am Ostufer der Dahme gegenüber der Schlossinsel Köpenick. Die Lage wird vom Gutachter als einfache Wohnlage eingestuft, profitiert aber vom historischen Altstadtflair und einer soliden Busanbindung. Das Wohnhaus Kietz 4 datiert aus dem Ursprungsbaujahr 1875 (eingetragenes Einzeldenkmal, Architekt Carl Buckow) und bietet auf Basis historischer Bauzeichnungen ca. 172 m² Wohnfläche (EG ca. 92 m², DG ca. 80 m²) sowie rund 7,80 m² Keller-Nutzfläche. Zwischen 1993 und 1998 fand laut Bauakte eine Teilsanierung statt, bei der Hofanbauten abgerissen und Gauben errichtet wurden. An der Außenhülle zeigen sich Algenbefall, Putzschäden im Sockelbereich sowie Schadstellen am Wärmedämmverbundsystem des Giebels. Da der Schuldner den Zutritt verweigerte und keine Innenbesichtigung stattfand, bleibt die technische Gebäudeausrüstung im Detail unklar; im Gutachten wurde deshalb ein pauschaler Risikoabschlag von 10 % vorgenommen. Rechtlich und baulich bestehen wesentliche Belastungen: Das Flurstück 339 wird vom benachbarten Mehrfamilienhaus Gartenstraße 2 auf einer Fläche von ca. 7,3 m² überbaut; hierfür wird ein gesetzliches Überbaurecht nach dem BGB unterstellt. Ob Flurstück 339 selbstständig bebaubar ist, gilt als fraglich und bedarf einer Bauvoranfrage, weshalb der Gutachter es lediglich als Arrondierungsfläche mit 60 % des Bodenrichtwerts angesetzt hat. Zudem unterliegen bauliche Maßnahmen strengen denkmal- und erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalten. Das Objekt wird mutmaßlich vom Schuldner bewohnt. Im Ergebnis beträgt der ermittelte Gesamtwert im Sachwertverfahren 517.000 € (368.500 € für Kietz 4 und 148.500 € für Gartenstraße 4). Angesichts des nicht einsehbaren Gebäudeinneren und der unklaren Bebaubarkeit des zweiten Flurstücks eignet sich das Angebot nur für Kapitalanleger oder Selbstnutzer, die einen erheblichen Puffer für unvorhergesehene Instandsetzungskosten und rechtliche Abklärungen vorhalten können.