ZwangsversteigerungSonstiges in Beverstedt, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt mit dem Aktenzeichen 14 K 10/23 handelt es sich um das im Grundbuch von Kirchwistedt Blatt 317 eingetragene Flurstück 76/7 (Flur 5) in der Parkallee 7, 27616 Beverstedt-Kirchwistedt. Das zu bewertende Grundstück weist eine Gesamtgröße von 554 m² auf und ist im Wesentlichen mit einer Doppelgarage mitsamt einer Aufstockung sowie drei Kfz-Stellplätzen (Carport mit Garagentoren) bebaut. Das Areal befindet sich in einer ruhigen, ländlich geprägten Wohnlage von Kirchwistedt-Stemmermühlen im Landkreis Cuxhaven. Das Grundstück grenzt unmittelbar an das ebenfalls zur Versteigerung stehende Wohnhausgrundstück (Aktenzeichen 14 K 9/23) an. Da für die Wertermittlung durch den Sachverständigen Claus Wedler am Stichtag 06.10.2023 keine Innenbesichtigung stattfinden konnte (Gutachten nach dem äußeren Eindruck), beruhen alle Angaben auf Außenansichten und historischen Bestandsunterlagen aus dem Jahr 2017. Die baulichen Anlagen befinden sich laut Gutachten in einem vernachlässigten und teils schadhaften Zustand. Die Doppelgarage verfügt über ein Flachdach, auf dem eine Aufstockung in Holzbauweise errichtet wurde. Zudem existiert ein Carport. Es bestehen erhebliche Instandhaltungsrückstände am Gesamtkomplex; unter anderem sind Feuchtigkeitsschäden im Keller des benachbarten Haupthauses dokumentiert, und die Außenanlagen sind stark verwildert. Das größte rechtliche Risiko dieses Objekts liegt in der formellen und materiellen Illegalität der Aufstockung der Doppelgarage sowie der drei Kfz-Stellplätze. Beide baulichen Anlagen wurden ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet und daher im Gutachten mit einem Wert von 0 € angesetzt. Eine behördliche Abrissverfügung kann für diese illegalen Bauteile ausdrücklich nicht ausgeschlossen werden. Zudem liegt ein Eigengrenzüberbau zwischen dem hier betroffenen Flurstück 76/7 und dem Nachbarflurstück 76/1 vor, was rechtliche Klärungen und gegenseitige Dienstbarkeiten unumgänglich macht, sollte das Objekt nicht in einer Hand bleiben. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von nur 9.000 € erscheint das Garagengrundstück als günstiges Schnäppchen. Dennoch ist dringend davon abzuraten, dieses Flurstück isoliert vom Hauptgrundstück der Parkallee 7 zu erwerben. Ohne das angrenzende Wohnhaus ist die wirtschaftliche Nutzbarkeit extrem eingeschränkt, insbesondere wegen des Grenzüberbaus und des akuten Risikos einer behördlich angeordneten Beseitigung der Aufbauten. Ein Erwerb ist somit ausschließlich für den künftigen Ersteher des Wohnhauses oder zur strategischen Arrondierung für direkte Grenznachbarn wirtschaftlich sinnvoll.