ZwangsversteigerungSonstiges in Birstein, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am Dorfplatz 4 im Ortsteil Böß-Gesäß der Gemeinde Birstein im Main-Kinzig-Kreis, Hessen. Es handelt sich um ein 137 m² großes Grundstück in zentraler, jedoch sehr ländlicher Lage des Ortsteils, der lediglich rund 100 Einwohner zählt. Infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ortsteil selbst nicht vorhanden; die nächste größere Einkaufsmöglichkeit liegt im ca. 6 km entfernten Kernort Birstein. Auf dem Grundstück befindet sich eine Bauruine, bei der es sich um ein abgebrochenes ehemaliges Wohnhaus mit Nebengebäude handelt, von dem im Wesentlichen nur noch die Kellerreste existieren. Der bauliche Zustand ist desolat und lässt keinerlei wirtschaftliche Nutzung mehr zu. Eine Notüberdachung aus Balken und Folie schützt die verbliebenen Strukturen nur unzureichend. Der Keller selbst konnte vom Gutachter aufgrund von Sicherheitsbedenken und des Zustands nicht betreten werden; es ist von massiven Feuchtigkeitsschäden auszugehen. Aus rechtlicher und bewertungstechnischer Sicht ist das Objekt als Sanierungsfall bzw. reines Abbruchgrundstück einzustufen. Der Gutachter wendet folgerichtig das Liquidationswertverfahren an. Der reine Bodenwert des baureifen Landes wird auf Basis eines Bodenrichtwerts von 40 €/m² auf 5.480 € taxiert. Dem stehen geschätzte Freilegungskosten (Abrisskosten) für die Bauruine in Höhe von ca. 6.125 € (175 m³ Bruttorauminhalt zu 35 €/m³) gegenüber. Da die Abbruchkosten den Bodenwert übersteigen, ergibt sich ein rechnerisch negativer Liquidationswert von -645 €. Der Verkehrswert wurde daher auf den symbolischen Betrag von 1,00 € festgesetzt. Für Investoren stellt dieses Objekt ein hochspekulatives Projekt dar. Der Erwerb für 1 Euro ist zwar nominell extrem günstig, birgt jedoch die sofortige Verpflichtung zur Verkehrssicherung und zum potenziellen Abriss der Ruine, was erhebliche ungedeckte Kosten nach sich zieht. Eine Neubebauung ist aufgrund des unregelmäßigen Zuschnitts und der geringen Grundstücksgröße von 137 m² stark eingeschränkt und bedarf einer genauen bauplanungsrechtlichen Prüfung nach § 34 BauGB. Ein Investment empfiehlt sich nur für erfahrene Projektentwickler oder Direktanlieger, die das Grundstück als Freifläche oder Gartenland nutzen möchten und die Abrisskosten selbst kostengünstig realisieren können.