TeilungsversteigerungSonstiges in Brakel, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst neun Landwirtschaftsflächen (Grünland) in Brakel, die unter den Aktenzeichen 17 K 1/23 bis 17 K 9/23 zur Aufhebung der Gemeinschaft versteigert werden. Der offizielle Verkehrswert beträgt 56.300 €, während die Summe der Einzelwerte im Gutachten 57.000 € ergibt. Die Wertermittlung erfolgte primär im Vergleichswertverfahren, basierend auf Bodenrichtwerten und spezifischen Zu- und Abschlägen für Lage, Größe, Bonität und weitere Faktoren. Die sieben Flurstücke 97 bis 103 werden aufgrund ihrer geringen Größe und unregelmäßigen Zuschnitte als wirtschaftliche Einheit bewertet. Die Gesamtfläche der neun Grundstücke beträgt 19.538 m². Die Flächen werden überwiegend als Grünland genutzt. Flurstück 104 (lfd. Nr. 99) ist an einen Pächter für mobile Hühnerzucht verpachtet. Laut Miteigentümerin sind die gesamten Grundstücke für 400 € pro Jahr verpachtet, basierend auf einem mündlichen, ca. 40 Jahre alten Vertrag. Eine marktübliche Miete wurde nicht explizit ermittelt. Die aktuelle Bruttorendite liegt bei etwa 0,7 % bezogen auf den Verkehrswert von 57.000 €. Der Zustand der Flächen ist als gut nutzbares Weideland mit regional leicht überdurchschnittlicher Bodengüte beschrieben. Auf Flurstück 81 befindet sich ein überaltertes Scheunengebäude in Mischbauweise mit marodem Vorbau, das als wertneutral eingestuft wurde. Die vorhandenen Weidezäune sind ebenfalls überaltert und abgängig. Eine besondere Problematik stellt die Bauschuttablagerung aus den 1960er/70er Jahren auf Flurstück 103 dar, die sich im Gelände abzeichnet. Eine bauliche Nutzung der Grundstücke ist laut Bebauungsplan nicht möglich. Der Gutachter hatte lediglich Außenbesichtigung der Grundstücke und des Scheunengebäudes am 22.03.2024. Eigene Untersuchungen auf Schädlinge, Altlasten oder die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen basieren auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Dies schränkt die Aussagekraft bezüglich verdeckter Mängel ein. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf, jedoch wird die Bauschuttablagerung als plausibel erachtet. Rechtlich sind die Flurstücke 98, 99, 103 und 104 mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Kabelleitungsrecht) belastet, die die Nutzung entlang der Grundstücksgrenzen auf 2,0 m Breite einschränkt und zu Wertabschlägen führt. Baulasten sind keine eingetragen. Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ist eine Genehmigung der zuständigen Behörden erforderlich. Der mündliche Pachtvertrag ist vor Zuschlag juristisch zu prüfen, wobei ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 ZVG im Zwangsversteigerungsverfahren besteht. Die Abweichung zwischen dem Verkehrswert des BESTANDSOBJEKTs und der Summe der Teilwerte im Gutachten stellt einen geringfügigen Konflikt dar.