ZwangsversteigerungSonstiges in Burscheid, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Immobilienpaket befindet sich in der Brucher Mühlenstraße 2 im Burscheider Ortsteil Hilgen. Es setzt sich aus insgesamt acht Grundstücken zusammen, die im Rahmen des Verfahrens verbunden wurden. Das Herzstück bildet das voll erschlossene Flurstück 626 mit einer großzügigen Fläche von 1.276 m², welches mit einem zweigeschossigen, unterkellerten Fachwerkhaus (Baujahr ca. 1906) sowie einem eingeschossigen, massiven Anbau (Baujahr ca. 1991) bebaut ist. Zum Paket gehören außerdem ein verwildertes Brachlandgrundstück im Außenbereich (Flurstück 413 mit 2.081 m²) sowie sechs separate Wegeflächen mit einer Gesamtgröße von 602 m², die als Privatstraße zur Erschließung der umliegenden Wohnhäuser dienen. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird im Sachverständigengutachten als ungepflegt und vernachlässigt beschrieben. Es besteht ein erheblicher Fertigstellungs-, Sanierungs- und Räumungsbedarf, insbesondere im Bereich des Treppenhauses, des Kellers und der unfertigen Dachterrasse auf dem Anbau. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Wertabschlag von 25.000 € für Bauschäden und Instandhaltungsstau im Ertragswertverfahren berücksichtigt. Die Ausstattung ist insgesamt als durchschnittlich bis einfach zu bewerten. Zwar wurden in den Jahren 1991 (Erdgeschoss) und 2016 (Obergeschoss) Teilsanierungen durchgeführt, dennoch verbleibt ein massiver Investitionsbedarf für einen zeitgemäßen Standard. Ein gravierendes rechtliches und wirtschaftliches Risiko stellt die baurechtliche Situation dar. Obwohl das Gebäude derzeit unzulässigerweise als Vierfamilienhaus mit vier separaten Wohnungen genutzt wird, sind bauaufsichtlich lediglich zwei Wohneinheiten und ein Büroraum im Keller genehmigt. Mit einer Nachgenehmigung der illegalen Einheiten ist laut Gutachten nicht zu rechnen, was im schlimmsten Fall zu einer behördlichen Nutzungsuntersagung führen kann. Zudem ist das Erdgeschoss durch ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht für den Sohn der Eigentümerin belastet. Diese Einheit ist somit für einen Erwerber weder selbst nutzbar noch frei am Markt vermietbar. Aus Investorensicht stellt dieses Objekt eine hochkomplexe Sondersituation dar. Die nominalen Mieteinnahmen von aktuell 900 € monatlich aus den vermieteten Einheiten täuschen über die erheblichen rechtlichen Risiken hinweg. Ein wirtschaftlicher Betrieb ist ohne eine Legalisierung oder den Rückbau auf die genehmigten zwei Wohneinheiten nicht rechtssicher möglich. Handwerklich versierte Investoren mit juristischem Know-how können hier bei einem deutlichen Bietabschlag unter dem festgesetzten Verkehrswert von 341.322 € ansetzen, um das Potenzial des großen Grundstücks langfristig zu heben. Für klassische Renditejäger ist das Risiko jedoch zu hoch.