KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1985 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine leerstehende beziehungsweise eigengenutzte 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse im Souterrain (Untergeschoss) eines im Jahr 1985 errichteten Mehrfamilienhauses in Coburg. Die Wohnfläche beträgt ca. 51,75 m², ergänzt um ein Kellerabteil sowie das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz Nr. 8. Der amtliche Verkehrswert wurde gerichtlich auf 122.000 EUR festgesetzt und basiert auf dem Vergleichswertverfahren. Die Wohnung weist einen teilweisen Renovierungsbedarf und Instandhaltungsrückstau auf. Ein wesentliches Risiko für Erwerber stellt die anstehende Sanierung der Tiefgarage dar, für die eine Sonderumlage zu erwarten ist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 73 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Souterrain-Wohnung in Coburg bietet eine solide Investitionsmöglichkeit für Eigennutzer oder renditeorientierte Kapitalanleger, da sie mietfrei übergeben wird. Aufgrund des teilweisen Renovierungsbedarfs und insbesondere der anstehenden Sonderumlage für die Tiefgaragensanierung sollten Bieter jedoch einen entsprechenden Abschlag bei der Gebotsabgabe einplanen. Bei einem günstigen Zuschlag unterhalb des Verkehrswerts lässt sich hier eine attraktive Rendite erzielen. Vor dem Versteigerungstermin empfiehlt sich eine Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung, um die genaue Höhe der erwarteten Sonderumlage in Erfahrung zu bringen.

Chancen

6

Sofortige Eigennutzung oder Neuvermietung nach Erwerb möglich, da kein gesetzliches Mietverhältnis besteht.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Objekt umfasst die 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 2 mit Terrasse im Untergeschoss (Souterrain) des massiven, unterkellerten Mehrfamilienhauses Ketschendorfer Straße 70 c in 96450 Coburg. Die im Jahr 1985 errichtete Wohnanlage verfügt über insgesamt 33 Wohneinheiten, die sich auf drei Gebäude (Haus A, B und C) verteilen, sowie über eine Tiefgarage. Die Wohnfläche der Wohnung beträgt ca. 51,75 m² und gliedert sich in eine Diele, ein innenliegendes Badezimmer mit bodengleicher Dusche, ein Schlafzimmer, eine Küche sowie ein Wohn- und Esszimmer mit direktem Zugang zur Terrasse. Zur Wohnung gehören zudem ein Kellerabteil sowie das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz Nr. 8. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes ist solide, während der Pflegezustand der Wohnung selbst vom Gutachter als durchschnittlich bis mäßig eingestuft wird. In Teilbereichen der Wohnung besteht ein erkennbarer Renovierungsbedarf und Instandhaltungsrückstau. Ein zentraler Aspekt für Investoren sind die anstehenden Sanierungsmaßnahmen an der Tiefgarage, die laut Eigentümerversammlungsprotokoll vom September 2024 im Frühjahr 2025 beginnen sollen. Hierfür ist eine finanzielle Sonderumlage für die Miteigentümer zu erwarten. Die Veräußerung der Wohnung bedarf zudem der Zustimmung des Verwalters. Der Verkehrswert wurde auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens auf 122.000 EUR festgesetzt (der Ertragswert wurde mit 113.000 EUR ermittelt). Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 250 EUR. Da die Wohnung derzeit von der Eigentümerin eigengenutzt wird und kein Mietverhältnis besteht, ist das Objekt nach dem Zuschlag kurzfristig bezugsfrei. Das Objekt eignet sich gut als Einstiegsinvestment oder zur Portfolioergänzung, sofern die anstehenden Sanierungskosten im Bietpreis einkalkuliert werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse, gelegen im Untergeschoss (Souterrain) des massiven, unterkellerten Mehrfamilienhauses Ketschendorfer Str. 70 c (Haus C); Wfl. ca. 51,75 m² zzgl. 1 Kfz-Stellplatz und 1 Kellerabteil, Gebäudebaujahr um 1985 tlw. Renovierungsbedarf und Instandhaltungsrückstau;

Hinweise zur Datenlage

Hervorragende Datenlage durch das detaillierte Gutachten und das Exposé.
Der Gutachter konnte das Objekt von innen besichtigen und den Zustand im Detail bewerten. Bietern steht diese Option standardmäßig nicht offen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0054/2023
Amtsgericht: Coburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 08:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1985

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 122.000 €
Wohnfläche: 51,75 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 2382/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 79,58 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Ketschendorfer Straße
Hausnummer: 70 c
PLZ: 96450
Ort: Coburg

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Coburg, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart