ZwangsversteigerungSonstiges in Coburg, Bayern

Die zur Zwangsversteigerung stehende 1,5-Zimmer-Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 13) befindet sich im 1. Obergeschoss des viergeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses Ketschendorfer Straße 70 b in 96450 Coburg. Das Gebäude gehört zu einer Wohnanlage aus dem Jahr 1985 mit insgesamt 33 Wohneinheiten. Die Wohnung verfügt über eine funktionale Raumaufteilung mit einer Wohnfläche von ca. 40,28 m², aufgeteilt in Diele, Bad, Küchenbereich und ein kombiniertes Wohn- und Schlafzimmer mit Zugang zu einer nach Südwesten ausgerichteten Loggia. Zur Einheit gehören ein Kellerabteil sowie ein zugewiesenes Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz Nr. 3. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges, von Wohnbebauung geprägtes Umfeld aus, rund 1,2 Kilometer südlich des Coburger Marktplatzes, mit guter Anbindung und zweckmäßiger Infrastruktur. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als solide beschrieben, während sich der Pflegezustand der Wohnung im Durchschnitt bis mäßig darstellt. Die Beheizung erfolgt zeitgemäß über einen Anschluss an das lokale Fernwärmenetz. Ein Personenaufzug ist im Treppenhaus vorhanden. Bei der Innenbesichtigung wurden jedoch diverse Mängel festgestellt: Neben renovierungsbedürftigen Wand- und Deckenverkleidungen sowie Bodenbelägen (vorherrschend Fliesen) weisen die Türzargen vereinzelt Feuchtigkeitsschäden (aufgequollenes Furnier) auf, und eine Fensterscheibe zeigt einen Glassprung. Besonders hervorzuheben ist eine Innenwand zum Badezimmer, die Feuchtigkeitsmerkmale aufweist, was auf eine schadhafte Abdichtung oder eine Leitungsleckage hindeutet. Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag leerstehend und nicht vermietet, wodurch kein Mieterschutz oder Räumungsrisiko bezüglich dritter Nutzer besteht. Allerdings ist eine wesentliche rechtliche und finanzielle Besonderheit zu beachten: Laut dem Eigentümerversammlungsprotokoll vom 03.09.2024 sollen im Frühjahr 2025 umfassende Sanierungsmaßnahmen an der gemeinschaftlichen Tiefgarage beginnen, weshalb für den Erwerber die Zahlung einer Sonderumlage zu erwarten ist. Zudem besteht eine Veräußerungsbeschränkung, die die Zustimmung des Verwalters erfordert, wobei Zwangsversteigerungen hiervon ausgenommen sind. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 306,00 EUR. Für wertorientierte Investoren stellt dieses Coburger Apartment ein interessantes Einstiegsprojekt mit kalkulierbarem Risiko dar. Da der Verkehrswert von 93.000,00 EUR dem marktüblichen Vergleichswert entspricht und das Ertragswertverfahren mit 78.000,00 EUR eine solide Untergrenze aufzeigt, lässt sich bei einem günstigen Zuschlag unterhalb des Verkehrswertes eine attraktive Rendite erzielen. Die anstehenden Instandsetzungskosten für die Feuchtigkeitsstelle in der Wohnung und die Tiefgaragen-Sonderumlage müssen zwingend als Sicherheitsabschlag vom maximalen Bietpreis abgezogen werden. Bei erfolgreicher Sanierung bietet die Wohnung in dieser nachgefragten Lage hervorragende Wiedervermietbarkeitspotenziale.