TeilungsversteigerungSonstiges in Dorfhain, Sachsen

Das Amtsgericht Dresden versteigert am 09. November 2026 ein teilsaniertes Bauernhaus mit Nebengebäude in Dorfhain zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 80.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren. Das Bewertungsobjekt umfasst das Flurstück 827/a mit einer Fläche von 1.500 m², wobei der Bodenwert mit 59.000 EUR angesetzt wurde. Ein weiteres Flurstück (65/17, 540 m²) ist im Grundbuch eingetragen, aber nicht Gegenstand der Bewertung. Das Objekt ist eigengenutzt, wobei das Erdgeschoss vom Eigentümer und das Obergeschoss von seiner Mutter bewohnt wird. Eine aktuelle Ist-Miete liegt daher nicht vor. Nach einer erforderlichen Sanierung wird eine marktübliche Nettokaltmiete von 6,80 €/m² für die Wohnfläche von 187,20 m² sowie 15 €/Stellplatz für drei Stellplätze angenommen. Dies ergibt ein jährliches Marktmietpotenzial von 15.816 EUR. Bei einem Verkehrswert von 80.000 EUR würde dies einer Bruttorendite von ca. 19,77 % entsprechen, die jedoch erst nach erheblichen Investitionen realisierbar ist. Das Bauernhaus aus ca. 1900 wurde nur teilsaniert und befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Ein umfassender Reparaturrückstau von 331.897,7 EUR wurde ermittelt, der Arbeiten wie die Trockenlegung des Kellers, Dachdeckung, Fenstererneuerung, Dämmung der Außenhaut, Erneuerung der Heizung und Elektrik sowie umfangreiche Ausbau- und Malerarbeiten umfasst. Konkrete Mängel sind Schimmel im Schlafzimmer, aufsteigende Feuchtigkeit im Keller, eine defekte Gasheizung und ein undichtes Dach am Nebengebäude. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und aufgrund der Fachwerk-Umfassung ist mit einem hohen Primärenergieverbrauch zu rechnen. Der Gutachter führte am 07. März 2025 eine Ortsbesichtigung durch und hatte Innenzugang zum Erd- und Obergeschoss des Wohnhauses. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen wurde jedoch nicht geprüft, und Aussagen über Baumängel und -schäden können unvollständig sein. Besondere Untersuchungen hinsichtlich versteckter Mängel, Schall-, Brand- und Wärmeschutz wurden nicht vorgenommen. Die Legalität von An- und Ausbauten wurde unterstellt, was ein potenzielles Risiko darstellt. Das Gutachten wurde für die Internetveröffentlichung gekürzt und ist nicht vollständig. Im Grundbuch sind ein Wohnungsrecht (Berechtigte verstorben), eine Pfändung des Erbanteils (nicht wertbeeinflussend) und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es sind keine Baulasten verzeichnet. Jedoch überbauen die Garagen das Nachbargrundstück, wofür keine Überbaurente vereinbart ist und ein Abriss empfohlen wird. Eine Holzscheune ist ohne Baugenehmigung errichtet. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Zustands, der Baugenehmigungen für alle Nebengebäude und der Überbausituation unerlässlich, um die tatsächlichen Kosten und Risiken korrekt einzuschätzen.