KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1964 · vermietet

Zwangsversteigerung eines vierteiligen Grundstücksensembles in Ebensfeld (Nähe Bamberger Straße) mit einer Gesamtfläche von 1.204 m². Auf den Flurstücken befinden sich zwei ältere Lagerhallen, zwei Garagengebäude sowie ein unbewohnbares, desolates Betriebswohngebäude mit Baujahren um 1964/1966. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 56.601,00 €, wovon symbolisch 1,00 € auf das unbewohnbare Wohngebäude entfällt, da die Abbruchkosten den Bodenwert aufzehren. Die Liegenschaften weisen einen erheblichen Sanierungs- und Instandhaltungsrückstau sowie das Risiko fehlender eigener Versorgungsleitungen auf. Der Versteigerungstermin ist für den 08.12.2026 am Amtsgericht Coburg angesetzt.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet spekulativ orientierten Investoren ein geräumiges Grundstücksareal im Gewerbegebiet von Ebensfeld zu einem extrem geringen Einstiegspreis. Aufgrund des desolaten Zustands des Wohngebäudes und der massiven technischen Mängel (mögliche Brandschäden, Asbestverdacht, fehlende eigene Leitungsanschlüsse) an den Hallen sind jedoch erhebliche Folgeinvestitionen für Sanierung und Abriss einzukalkulieren. Ein Erwerb empfiehlt sich daher nur für erfahrene Projektentwickler, welche die Erschließungsrechte grundbuchlich neu ordnen und das Areal nach einer Freilegung revitalisieren können.

Chancen

5

Günstiger Einstiegspreis durch sehr niedrige festgesetzte Verkehrswerte der einzelnen Liegenschaften

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei der angebotenen Immobilie handelt es sich um ein vierteiliges Grundstücksensemble mit einer Gesamtfläche von 1.204 m² in Ebensfeld, gelegen nahe der Bamberger Straße im südwestlichen Ortsrand-Gewerbegebiet. Auf den Flurstücken befinden sich zwei ältere Lagerhallen (Baujahr ca. 1964), zwei Garagengebäude sowie ein unbewohnbares, desolates Betriebswohngebäude. Der vom Amtsgericht Coburg festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 56.601,00 €, wobei das abrissreife Wohngebäude mit einem symbolischen Wert von 1,00 € bewertet wurde, da die Abbruchkosten den Bodenwert rechnerisch übersteigen (rechnerischer Unwert von -6.300,00 €). Der Zustand der Gebäude ist durch einen massiven Instandhaltungsrückstau und erhebliche Baumängel gekennzeichnet. Neben Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk und defekten Dachdämmungen weist das Gutachten auf ein historisches Brandereignis in der Lagerhalle I hin, welches die Statik des Dachtragwerks beeinträchtigt haben könnte. Zudem besteht der dringende Verdacht auf asbesthaltige Wellplatteneindeckungen auf den Dächern. Ein weiteres zentrales Risiko stellt die Erschließung dar: Keines der Flurstücke verfügt über eigene direkte Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz; die Versorgung erfolgt derzeit behelfsmäßig über Nachbargrundstücke. Für Investoren ergeben sich rechtliche Risiken insbesondere durch die Hinterlieger-Situation des Flurstücks 273/5, das über keine direkt gesicherte wegemäßige Erschließung verfügt, sowie durch die unklare Leitungsrechtssituation. Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen laut Schuldnerangaben nicht, die Gebäude werden jedoch aktuell teils vom Schuldner als Lager- und Abstellflächen genutzt. Fazit: Diese Zwangsversteigerung ist ausschließlich für risikobereite, professionelle Entwickler geeignet. Die Chancen liegen im günstigen Erwerb eines zusammenhängenden Gewerbeareals im baurechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB). Dem stehen jedoch unkalkulierbare Kosten für Schadstoffsanierung, Teilabriss und die grundbuchliche sowie technische Neuordnung der Erschließung gegenüber. Ein Gebot sollte nur mit ausreichendem Liquiditätspolster für die anschließende Revitalisierung abgegeben werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 1 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Gewerbegebäude: massives, eingeschossiges, nicht unterkellertes Gewerbegebäude (Typ Lagerhalle), Gewerbe-Nutzfläche ca. 271,80 m²; Gebäudeerrichtung um 1964 das Gebäude ist in die Jahre gekommen, der Pflegezustand als mäßig bis unzureichend zu beschreiben, das Gebäude weist erheblichen Instandhaltungsrückstau auf, Renovierungsbedarf, keine eigenen Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsleitungen; Verkehrswert: 32.000,00 € Lfd. Nr. 2 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Wohngebäude: freistehendes, massives, eingeschossiges, nicht unterkellertes Wohngebäude (Typ: Betriebswohngebäude) mit Pult - bzw. Satteldach; Gebäudebaujahr unbekannt, vermutlich 1960/70er Jahre Zustand: als überaltet und abgewohnt einzustufen, entspricht in keiner Weise den zeitgemäßen Anforderungen, kostenintensive Sanierungsarbeiten respektive umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen desolate, rückbaubedürftige Bausubstanz, erheblicher Instandhaltungsrückstau - Rückbau erforderlich keine eigenen Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsleitungen keine direkte Lage an öffentlicher Verkehrsfläche (Hinterliegergrundstück); Verkehrswert: 1,00 € Lfd. Nr. 3 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Gewerbegebäude: massives, eingeschossiges, nicht unterkellertes Gewerbegebäude (Typ Lagerhalle), Gewerbe-Nutzfläche ca. 168,68 m²; Gebäudeerrichtung ca. um 1964 Zustand: Substanz des Gebäudes in die Jahre gekommen, Pflegezustand als mäßig bis unzureichend, Gebäude weist erheblichen Instandhaltungsrückstau auf Garagengebäude I: grenzseitig stehendes, eingeschossiges, nicht unterkellertes, in Massivbauweise errichtetes Garagengebäude mit nutzbarer Dachgeschossetage; 1 Kfz-Stellplatz zzgl. DG-Nutzfläche; Gebäudeerrichtung ca. um 1964 Bausubstanz als solide, der Pflegezustand als durchschnittlich bis mäßig zu beschreiben Garagengebäude II: grenzseitig stehendes, eingeschossiges, tlw. unterkellertes, in Massivbauweise errichtetes Garagengebäude (1 Stellpl.) mit Flachdach und östlich bestehende Anbauten (Lagerschuppen, Carport 1 Stellpl.); Gebäudeerrichtung ca. um 1966, Anbauten nachträglich errichtet Bausubstanz ist als solide, der Pflegezustand als durchschnittlich zu beschreiben, in Teilbereich besteht ein Instandhaltungsrückstau; Verkehrswert: 24.600,00 €

Hinweise zur Datenlage

Hervorragende Datenbasis durch das detaillierte Sachverständigengutachten inklusive umfassender Fotodokumentation und exakter Flächenaufteilung pro Flurstück.
Der Sachverständige konnte die Gebäude von innen besichtigen und detailliert beschreiben.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0039/2023
Amtsgericht: Coburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters
Datum / Uhrzeit: 08.12.2026 · 08:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1964

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 56.601 €
Nutzfläche: 440,48 m²
Gewerbefläche: 440,48 m²
Grundstücksfläche: 1.204 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Bamberger Straße
PLZ: 96250
Ort: Ebensfeld

Ohne Angabe: Hausnummer, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lichtenfels, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart