ZwangsversteigerungSonstiges in Flörsbachtal, Hessen

Versteigert wird der im Wohnungsgrundbuch von Lohrhaupten Blatt 1741 eingetragene Miteigentumsanteil von 4.613.564/10.000.000 am Grundstück Flur 1, Flurstück 149/2 (1.278 m²) in 63639 Flörsbachtal-Lohrhaupten, Im Kreuzel 3A, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. III im Dachgeschoss nebst Spitzboden, Keller und Balkon sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz. Flörsbachtal (rund 2.450 Einwohner, Ortsteil Lohrhaupten rund 1.100) liegt im Main-Kinzig-Kreis im Spessart; Lohr am Main ist etwa 20 km, Gelnhausen etwa 35 km, Frankfurt etwa 78 km entfernt, die Autobahnanschlüsse liegen 32 bis 35 km entfernt. Das Grundstück liegt am westlichen Ortsrand direkt an der Ortsdurchfahrt in einfacher Wohnlage mit guter Erreichbarkeit; Geschäfte des täglichen Bedarfs gibt es im Ortsteil nicht, eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Das stark von Nordosten nach Südwesten ansteigende Grundstück liegt im Bebauungsplan „Ortsbebauungsplan Lohrhaupten“ (Dorfgebiet, zwei Vollgeschosse) und ist beitragsfrei; Baulasten bestehen nicht, Denkmalschutz wird nicht unterstellt. Das Gebäude ist eine ehemalige Scheune (Baujahr etwa 1950), die im Jahr 2000 unterkellert erweitert, ausgemauert, aufgestockt und in drei Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt wurde; der Gutachter setzt ein fiktives Baujahr 1990 und eine Restnutzungsdauer von 46 Jahren an. Die Wohnung Nr. III umfasst das gesamte Dachgeschoss und den Spitzboden: Wohnen, Essen, zwei Küchen, zwei Schlafzimmer, Wohn-/Schlafraum, zwei Bäder, WC, drei Flure und Balkon, zusammen 149,79 m² nach Abzug von 3 % Putz, dazu ein 39,47 m² großer Kellerraum. Böden aus Laminat und Fliesen, Raufasertapeten, Holzpaneeldecken, Kunststofffenster mit Wärmeschutzverglasung, einfache Röhrenspantüren; Bad 1 mit Eckbadewanne und Eckdusche in mittlerer Qualität, Bad 2 und WC einfach. Beheizt wird die Wohnung über elektrische Nachtspeicheröfen und Infrarotheizkörper, Warmwasser kommt zentral aus der gemeinschaftlichen Ölheizung von 2000, die beim Ortstermin mangels Heizöl außer Betrieb war. Das Gebäude ist außen unverputzt und ungepflegt, Treppenhaus, Gemeinschaftskeller und Balkone sind im Rohbau, das Dachfenster ist gesprungen, im Spitzboden fehlen Geländer und einzelne Spanplatten sind gebrochen; der Gutachter beurteilt den Zustand des Sondereigentums als einfach und die Gesamtanlage als einfach, ungepflegt und teilweise nicht fertiggestellt. In Abteilung II sind ein Vorkaufsrecht aus dem Jahr 2000 und der Versteigerungsvermerk eingetragen, der Gutachter bewertet lastenfrei. Es gibt weder Instandhaltungsrücklage noch Hausgeld noch Verwalter; die drei Eigentümer verwalten in Eigenregie. Die Wohnung war zum Ortstermin von der Schuldnerin und ihrer Familie bewohnt, die beiden anderen Einheiten standen leer. Die Sicherheitsleistung ist auf das Konto der Gerichtskasse zu überweisen, ein Betrag wird nicht genannt. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren ermittelt: Marktmiete 6,30 €/m² (943,74 € monatlich) zuzüglich 25 € für den Stellplatz, Jahresrohertrag 11.624,88 €, Bewirtschaftungskosten 2.719,74 €, Liegenschaftszins 3,5 %, Restnutzungsdauer 46 Jahre, anteiliger Bodenwert 13.300 € (Bodenrichtwert 40 €/m² Bauland, 5 €/m² Gartenland); vorläufiger Ertragswert 204.888 €, abzüglich 39.988 € für fehlende Fertigstellung und Schäden ergibt 165.000 € zum Stichtag 16.12.2024. Das Objekt ist ein Sanierungs- und Fertigstellungsfall in ländlicher Lage, dessen Attraktivität von der Bereitschaft abhängt, die Gemeinschaft und den Rohbauzustand in den Griff zu bekommen.