ZwangsversteigerungSonstiges in Geisenfeld, Bayern

Zur Versteigerung stehen die beiden hälftigen Miteigentumsanteile am Grundstück Flurstück 576/2 der Gemarkung Geisenfeld (Grundbuch von Geisenfeld Blatt 2340, lfd. Nr. 1 und 2, je 1/2), Wettermühlweg 32 in 85290 Geisenfeld. Das 752 m² große, ebene Eckgrundstück grenzt im Osten, Süden und Westen an öffentliche Straßen und liegt in einer ruhigen, laut Gutachter guten Wohnlage rund 800 m bis 1 km südlich der Stadtmitte, planungsrechtlich im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB, Gebietscharakter Allgemeines Wohngebiet). Geisenfeld (rund 11.600 Einwohner) liegt etwa 30 km von Ingolstadt und 75 km von München entfernt; Bushaltestelle etwa 450 m, Kindergarten etwa 800 m, Grund-, Mittel- und Realschule etwa 1,2 km. Das Grundstück liegt im Hochwasser-Extrembereich (HQextrem) der Ilm, war beim Hochwasser im Juni 2024 laut Auskunft aber nicht direkt betroffen. Es ist nicht im Altlastenverzeichnis registriert, ein Denkmalschutz besteht nicht, die Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Das 2019 fertiggestellte (Bezug etwa 2020), nicht unterkellerte Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Satteldach und Pfahlgründung (tragfähiger Grund erst in 6 bis 12 m Tiefe) hat rund 283 m² Wohnfläche (EG 154,23 m², OG 128,28 m² einschließlich anteiliger Terrassen) mit 7,5 Zimmern, drei Bädern, Ankleide, Hauswirtschaftsraum und Dachterrasse; dazu eine angebaute Doppelgarage mit Sektionaltor, Wallbox und Abstellraum. Die Ausstattung stuft der Gutachter überwiegend als stark gehoben ein: Luft-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung, KNX-Elektroinstallation, Holz-Alu-Fenster mit Dreifachverglasung, elektrische Raffstores, Parkettdielen und großformatige Fliesen, freistehende Badewanne im Masterbad. Der Zustand ist praktisch neuwertig; als Mängel werden nur eine fehlende Absturzsicherung an der Dachterrasse (Werteinfluss 2.500 €) und ein fehlendes Zaunfeld genannt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, der Gutachter geht von einem zeitgemäßen energetischen Standard aus. Der genehmigte Keller wurde nicht gebaut; der Wertermittlung liegt ein genehmigter Zustand nach Planstand 07 zugrunde. Abteilung II enthält nur den Versteigerungsvermerk des Vorverfahrens; Rechte Dritter sind nicht eingetragen. Wesentliche Risiken sind die Ausgebotsform der beiden Hälften, die Hochwasserlage, das Alter des Gutachtens (Stichtag 06.12.2024, erstellt für das Verfahren 4 K 25/24) und die vom Gutachter beschriebene rückläufige Marktlage mit mäßiger Marktgängigkeit im gehobenen Preissegment. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen, Bietvollmachten müssen öffentlich beglaubigt sein. Der Verkehrswert wurde in Anlehnung an den Sachwert (vorläufiger Sachwert 1.352.667 €, Sachwertfaktor 0,80) mit 1.080.000 € festgestellt, plausibilisiert durch Ertragswert (1.020.000 €, Miete 9,50 €/m², Liegenschaftszins 2,5 %) und Vergleichswert (1.130.000 €); der Bodenwert beträgt 482.000 € (641 €/m² nach Anpassung des Bodenrichtwerts von 730 €/m²). Zuzüglich 28.400 € Zubehör ergibt sich der festgesetzte Gesamtwert von 1.108.400 €, je Anteil 554.200 €. Für Selbstnutzer mit entsprechendem Budget ist das Objekt eine seltene Gelegenheit, ein neuwertiges Haus dieser Ausstattung zu erwerben; ein Gebot sollte den aktuellen Marktabschlag seit dem Stichtag berücksichtigen.