KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · bewohnt

Versteigert werden zwei getrennt voneinander gelegene Grundstücke in Geratal (Ortsteil Gräfenroda) im Rahmen einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Flurstück 913 umfasst ein 1.145 m² großes Gartengrundstück, das mit einem Gartenhaus und Garagen in stark sanierungs- und modernisierungsbedürftigem Zustand bebaut ist (Verkehrswert: 10.000 €). Flurstück 1431/4 ist ein 910 m² großes, unbebautes und als Grünland genutztes Grundstück (Verkehrswert: 510 €), welches verpachtet und mit einem Leitungsrecht belastet ist. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 10.510 €. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten liegt den Verfahrensunterlagen nicht bei, sondern lediglich ein sechsseitiges Kurzexposé.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Angebot eignet sich in erster Linie für lokale Freizeit- und Kleingärtner sowie landwirtschaftliche Nutzer aus der Region, die preisgünstige Nutz- und Gartenflächen suchen. Für klassische Renditeinvestoren ist das Objekt angesichts der kleinteiligen Ertragsstruktur und des fehlenden Wohnwerts kaum von Interesse. Vor einer Gebotsabgabe sollte berücksichtigt werden, dass die Gebäude auf Flurstück 913 stark sanierungsbedürftig sind und für Flurstück 1431/4 eine dauerhafte Leitungsrechtsbelastung besteht. Zudem sollten Bietinteressenten im Vorfeld beim Amtsgericht die genauen Versteigerungsbedingungen und bestehende Pachtverträge prüfen.

Chancen

5

Attraktive und günstige Einstiegspreise mit einem Gesamtverkehrswert von lediglich 10.510 €.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens K 0018/2024 beim Amtsgericht Arnstadt sind zwei getrennte Grundstücke in 99330 Geratal, Ortsteil Gräfenroda, mit einer Gesamtfläche von 2.055 m². Bei Flurstück 913 (Flur 6) handelt es sich um ein 1.145 m² großes Gartengrundstück in Hanglage (Nord-Süd-Gefälle), das südöstlich des Gewerbegebiets liegt und über einen Holzlattenzaun eingefriedet ist. Das Grundstück ist mit einem Gartenhaus sowie Garagen bebaut. Flurstück 1431/4 (Flur 11) umfasst 910 m² Grünland nordwestlich eines Neubaugebiets, das durch einen einfachen Elektro-Weidezaun abgegrenzt ist und im südlichen Teil von einem Weg gekreuzt wird. Der bauliche Zustand auf Flurstück 913 wird vom Sachverständigen als stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig beschrieben; detaillierte Bauschadensaufstellungen oder Innenaufnahmen fehlen im vorliegenden Kurzexposé. Für das Grünlandgrundstück besteht eine landwirtschaftliche Nutzung als Pachtfläche, konkrete Angaben zur Pachthöhe sind jedoch nicht dokumentiert. Die Bodenrichtwerte liegen bei 14,00 €/m² für den Gartenbereich und bei 0,50 €/m² für das Grünland. Der Bodenwert wurde für Flurstück 913 mit 7.752 € und für Flurstück 1431/4 mit 510 € beziffert. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Baulasten, Denkmalschutz und Altlasten sind laut Gutachter nicht vorhanden. Allerdings lastet auf Flurstück 1431/4 ein Leitungsrecht für eine 20-kV-Freileitung nebst Mittelspannungskabel, das den Verkehrswert dieses Flurstücks bei Fortbestand rechnerisch um ca. 28 € auf 480 € mindert. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 10.510 € (10.000 € für Flurstück 913 und 510 € für Flurstück 1431/4). Aus Investorensicht stellt das Verfahren eine Spezialimmobilie dar. Ein Erwerb kommt im Wesentlichen für Selbstnutzer oder Landwirte in Betracht, wenn Sanierungskosten für die Nebengebäude einkalkuliert werden und Klarheit über die Pachtverhältnisse besteht.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt 1: Garten mit Gartenhaus und Garagen, Bebauung stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig, durch Holzlattenzaun eingefriedet, | Objekt 2: als Grünland genutzt, verpachtet

Hinweise zur Datenlage

Die Datenbasis besteht aus der amtlichen Bekanntmachung und einem sechsseitigen Kurzexposé des Sachverständigen. Ein vollständiges Langgutachten mit detaillierter Bauzustandsanalyse und Pachtvertragsprüfung liegt nicht vor.
Das Exposé enthält Außenaufnahmen der Grundstücke und der Nebengebäude; Innenbesichtigungsergebnisse sind nicht dokumentiert.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0018/2024
Amtsgericht: Arnstadt
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 11.02.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 10.510 €
Grundstücksfläche: 2.055 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 2.055 m²
Bodenrichtwert: 14 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 28.770 €2.055 m² × 14 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Vor der Ziegelhütte, Im Wolfstale
PLZ: 99330
Ort: Geratal
Stadtteil: Gräfenroda

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposé S. 2

Bodenrichtwert: 14 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 2.055 m²
Anteiliger Bodenwert: 28.770 €
Verkehrswert: 10.510 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,37
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -18.260 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposé S. 2 · Stichtag 10.02.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert28.770 €

Verkehrswert10.510 €

Zone: Gewerbegebiet / Garten

Rechenweg

Flächenanteil: 2.055 m² Gesamtgrundstück = 2.055 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 2.055 m² × 14 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 5 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5 €/m² / 14 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 10.510 € − 28.770 € = -18.260 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ilm-Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart