ZwangsversteigerungSonstiges in Hamburg, Hamburg

Gegenstand des Verfahrens ist das Erbbaurecht an einem freistehenden Einfamilienhaus mit seitlichem Anbau und rückwärtiger Remise in Hamburg-Barmbek / Bramfeld (Habichtshofring 22). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 512 m² und ist als Eckgrundstück in einem gewachsenen Wohngebiet situiert. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 75,8 m², ergänzt um rund 34,5 m² Nutzfläche in der Remise. Das Erbbaurecht wurde von der Freien und Hansestadt Hamburg ausgegeben und läuft bis zum 31.12.2056; der jährliche Erbbauzins beträgt 92,56 €. Für die Zuschlagserteilung sowie künftige Belastungen ist die Zustimmung der Erbbaurechtsausgeberin zwingend erforderlich. Das Wohnhaus wurde ca. 1964 als Umbau und Erweiterung eines Behelfsheims massiv errichtet und verfügt über Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Kriechkeller im Anbau. Die Bausubstanz präsentiert sich von außen in einem durchschnittlichen, baualtersgemäßen Zustand, weist jedoch bei einer rechnerischen Restnutzungsdauer von 19 Jahren einen erheblichen Modernisierungsrückstau auf. Die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr ca. 1999 (Vaillant VKS 21). An der Bedachung der Remise wurden Wellasbest-Faserzementplatten festgestellt. Da dem Gutachter kein Zutritt zum Gebäude gewährt wurde, basiert die Bewertung für den Innenbereich rein auf Vermutungen und Planunterlagen. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Erbbaugrundbuch ist in Abteilung II neben der Erbbauzinsreallast ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zugunsten der Stadt Hamburg eingetragen. Baurechtlich ist das Grundstück hinsichtlich der Grundflächenzahl bereits geringfügig überausgenutzt, weshalb weitere An- oder Aufbauten unzulässig sind. Das Gutachten berücksichtigte einen pauschalen Risikoabschlag für die unterbliebene Innenbesichtigung von 10.000 € sowie einen geringfügigen Zuschlag für Nebengebäudeteile von 200 €. Der amtliche Verkehrswert des Erbbaurechts wurde auf 143.000 € festgesetzt (unter Berücksichtigung der Erbbauzinsreallast). Trotz der soliden Mikrolage im Hamburger Osten erfordert das Objekt eine sorgfältige Kalkulation, da neben dem Erwerbspreis umfangreiche Sanierungsaufwendungen für Haustechnik, Wärmedämmung und Schadstoffentsorgung anfallen werden und die Erbbau-Restlaufzeit den Beleihungsrahmen einschränken kann.