ZwangsversteigerungSonstiges in Hemer, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist ein 3.580,45601/10.000-Miteigentumsanteil an den Flurstücken 646 und 719 (Flur 2, Gemarkung Becke) in 58675 Hemer, Lettenberg 9, mit einer Gesamtgröße von 438 m². Verbunden ist der Anteil mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im Obergeschoss nebst Kellerraum und dem Sondernutzungsrecht an Stellplatz Nr. 2. Die Liegenschaft befindet sich in einer verkehrsberuhigten Wohnstraße im Ortsteil Becke, rund 3 km nordöstlich des Stadtzentrums von Hemer. Nachbarschaftlich überwiegt eine offene, zwei- bis dreigeschossige Wohnbebauung. Der gültige Bebauungsplan Nr. 61 weist das Areal als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und offener zweigeschossiger Bauweise aus. Die geplante Dreifamilienhaus-Wohnanlage wurde ab dem Baujahr 1998/1999 jedoch bis auf die Unterkellerung niemals fertiggestellt. Die vorhandenen Kelleraußenwände aus Mauerwerk sind marode, stark durchwurzelt bzw. verwildert und boten bei der Ortsbesichtigung am 21.01.2026 keinen gefahrlosen Zugang. Da die Bausubstanz irreparabel geschädigt und wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist, hat die Gutachterin das Liquidationswertverfahren gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV angewendet. Die für den Abbruch und die Entsorgung der baulichen Anlagen ermittelten Gesamtkosten betragen rund 16.000,00 € (313,65 m³ Brutto-Rauminhalt zu 51,46 €/m³), woraus sich anteilige Freilegungskosten von 5.728,73 € für die gegenständliche Einheit ergeben. In Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs lastet auf Flurstück 646 eine Grunddienstbarkeit für ein Entwässerungskanalrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks, welche den hinteren Grundstücksteil durchzieht (gutachterliche Wertminderung 10 % des Bodenwerts). Zudem existiert im Baulastenverzeichnis eine Abstandsflächenbaulast auf einer Fläche von bis zu 1,29 m Tiefe. Beide Lasten wurden im gerichtlichen Sachwertverfahren fiktiv unbelastet belassen und nicht wertmindernd vom Verkehrswert abgezogen. Hinzu kommt, dass laut Stadt Hemer noch kein tatsächlicher Kanalanschluss vorhanden ist und Entsorgungskosten für etwaigen Sondermüll im Kellerabbruch nicht beziffert werden konnten. Der Verkehrswert des fiktiven Wohnungseigentumsanteils wurde vom Amtsgericht Iserlohn auf 19.100,00 € festgesetzt. Da faktisch kein Wohnraum existiert und lediglich eine Abbruchverpflichtung im Raum steht, sollten Interessenten nur dann bieten, wenn ein Zugriff auf die weiteren Miteigentumsanteile gesichert oder eine gemeinsame Neuentwicklung mit den Miteigentümern vertraglich vereinbart ist.