KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1998 · leerstehend

Versteigert wird ein 3.580,45601/10.000-Miteigentumsanteil an einem 438 m² großen Baugrundstück in Hemer-Becke, verbunden mit dem Sondereigentum an einer nie errichteten Erdgeschosswohnung (Nr. 1) nebst Kellerraum und Stellplatz-Sondernutzungsrecht. Vom geplanten Dreifamilienhaus wurde 1998/1999 lediglich das Kellergeschoss im Rohbau erstellt, welches seitdem brachliegt, stark verwildert und baufällig ist. Die Gutachterin bewertet das Objekt im Liquidationsverfahren ausgehend vom anteiligen Bodenwert (24.800,00 €) abzüglich anteiliger Abbruch- und Freilegungskosten (5.728,73 €), woraus ein Verkehrswert von 19.100,00 € resultiert. Auf dem Flurstück 646 lasten zudem eine Grunddienstbarkeit für einen Entwässerungskanal sowie eine Abstandsflächenbaulast. Ein Erwerber erwirbt lediglich einen ideellen Miteigentumsanteil an einer Bauruine und ist bei künftigen baulichen Maßnahmen vollständig von den übrigen Miteigentümern abhängig.

Biet-Score

Sehr riskant · 12 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt praktisch ausschließlich für spekulativ orientierte Anleger oder angrenzende Eigentümer in Frage, sofern eine Einigung oder Zusammenführung mit den weiteren Miteigentümern des Grundstücks realistisch erscheint. Die Risiken wiegen schwer, da lediglich ein ideeller Miteigentumsanteil an einer abbruchreifen Bauruine ersteigert wird und das Sondereigentum an der Wohnung physisch nicht existiert. Vor einer Gebotsabgabe sollte zwingend geklärt werden, wer die weiteren Miteigentumsanteile hält, ob eine gemeinsame Verwertung oder Gesamtaufhebung der Gemeinschaft möglich ist und welche Belastungen im geringsten Gebot bestehen bleiben.

Chancen

4

Rechtlich baureifes Wohngrundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 61 'Unter dem Asenberg' (Allgemeines Wohngebiet, II-geschossig, GRZ 0,4, GFZ 0,8)

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt der 3.580,45601/10.000-Miteigentumsanteil an dem 438 m² großen Gesamtareal (Flurstücke 646 und 719, Flur 2) in 58675 Hemer, Lettenberg 9. Das Grundstück liegt im Ortsteil Becke in einer ruhigen Anliegerstraße innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets (B-Plan Nr. 61 'Unter dem Asenberg'). Gemäß Grundbuch und Teilungserklärung von 1998 ist der Anteil mit dem Sondereigentum an einer Erdgeschosswohnung (Nr. 1 im Aufteilungsplan), einem Kellerraum sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz verbunden. Das geplante Dreifamilienhaus wurde jedoch nie fertiggestellt; errichtet wurde lediglich das Kellergeschoss in Massivbauweise. Der vorgefundene Kellerrohbau stammt aus den Jahren 1998/1999 und ist seit über zwei Jahrzehnten der Witterung ausgesetzt. Das Kellergeschoss ist stark zugewachsen, baulich marode und wirtschaftlich nicht mehr nutzbar. Die Gutachterin konnte das Bauwerk mangels Zugänglichkeit innen nicht besichtigen. Die Beseitigung des Kellergeschosses ist für eine Folgenutzung zwingend notwendig. Dementsprechend basiert die Wertermittlung auf dem Liquidationswertverfahren (Bodenwert abzüglich Freilegungskosten), wobei die Abbruchkosten für das Gesamtbauwerk auf 16.000,00 € kalkuliert wurden (anteilig 5.728,73 €). Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II mit einer Grunddienstbarkeit (Entwässerungskanalrecht zugunsten Flurstück 645) belastet, welche den hinteren Grundstücksteil betrifft (Wertminderung Grundstück 6.920,00 €, anteilig 2.480,00 €). Zudem ist im Baulastenblatt Nr. 133 eine Abstandsflächenbaulast über 6,27 m Grenzlänge eingetragen (Wertminderung Grundstück 2.076,00 €, anteilig 744,00 €). Beide Lasten wurden verfahrensbedingt im Verkehrswert von 19.100,00 € nicht mindernd berücksichtigt. Altlasten und Denkmalschutz liegen nicht vor; das Bergwerksfeld 'Gallmey' ist erloschen bzw. ohne bekannte Gefährdungen. Investitionsfazit: Der Erwerb dieses Objekts ist mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Fallstricken verbunden. Ein Ersteher erwirbt keine nutzbare Wohnung, sondern bindet sich in eine unvollendete Bruchteilsgemeinschaft an einem abrissreifen Keller ein. Ein wirtschaftlicher Nutzen lässt sich im Grunde nur erzielen, wenn das Gesamtgrundstück freigelegt und einvernehmlich mit den übrigen Eigentümern neu bebaut oder veräußert wird.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein nicht erbautes Wohnungseigentum, bestehend aus dem einem Miteigentumsanteil an einem zukünftigen Dreifamilienhaus.

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiches Gutachten vom 12.03.2026 zum Stichtag 21.01.2026 mit behördlichen Auskünften und Plananlagen liegt vor.
Grundstücksbesichtigung am 21.01.2026 durchgeführt; Kellergeschoss war jedoch baulich unzugänglich und von außen weitgehend eingewachsen.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0031 K 0028/2025
Amtsgericht: Iserlohn
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 18.12.2026 · 12:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1998

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 19.100 €
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 3.580,45601/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 156,82 m²
Bodenrichtwert: 155 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 24.307 €156,82 m² × 155 €/m² · MEA 35,805 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Lettenberg
Hausnummer: 9
PLZ: 58675
Ort: Hemer
Stadtteil: Becke

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 18

Bodenrichtwert: 155 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 156,82 m²
Anteiliger Bodenwert: 24.307 €
Verkehrswert: 19.100 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,79
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -5.207 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 18 · Stichtag 01.01.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert24.307 €

Verkehrswert19.100 €

Zone: Wohnbaufläche Hemer Becke

Rechenweg

Flächenanteil: 438 m² Gesamtgrundstück × 3.580,45601/10.000 MEA = 156,82 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 156,82 m² × 155 €/m² · MEA 35,805 %
Verkehrswert je m² Boden: 122 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 122 €/m² / 155 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 19.100 € − 24.307 € = -5.207 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Märkischer Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart