ZwangsversteigerungSonstiges in Herne, Nordrhein-Westfalen

Das im vorderen Bereich liegende Zweifamilienhaus Grenzweg 48 und das im hinteren Bereich gelegene Wohnhaus Grenzweg 48a befinden sich in Herne-Mitte auf einem insgesamt 5.202 m² großen Areal. Die Erschließung erfolgt über den Grenzweg und die Privatstraße „Am Frauenplan“. Aufgrund der Nähe zur Bundesautobahn 43 und einer direkt angrenzenden Schienenstrecke der Deutschen Bahn ist die Lage durch erhebliche Lärmimmissionen beeinträchtigt und wird als einfache Wohnlage eingestuft. Das weitläufige Grundstück bietet beträchtliche Flächenreserven, die theoretisch für eine ergänzende Neubebauung genutzt werden könnten. Der bauliche Zustand der um das Jahr 1896 errichteten bzw. umgebauten Gebäude ist stark durch Sanierungs- und Fertigstellungsrückstände geprägt. Im Wohnhaus 48 ist zwar die Erdgeschosswohnung renoviert und bezugsfertig, das Obergeschoss befindet sich jedoch im unfertigen Rohbauzustand. Ähnlich verhält es sich im Gebäude 48a, in dem zwei der sechs Wohneinheiten im Erd- und Dachgeschoss noch ausgebaut werden müssen. Die Gutachterin setzte für den Fertigstellungs- und Instandsetzungsbedarf erhebliche wertmindernde Abschläge von 141.200 € für Haus 48 und 128.000 € für Haus 48a an. Das rückwärtige Garagen- und Stallgebäude ist ebenfalls sanierungsbedürftig. Es bestehen erhebliche rechtliche und tatsächliche Bieterrisiken. Zum einen war eine vollständige Innenbesichtigung nicht möglich; die vermietete Dachgeschosswohnung von Haus 48 sowie das Obergeschoss des Anbaus und die Ställe waren verschlossen. Zum anderen wurde für das Haus 48 bereits ein Kaufvertrag geschlossen und der Käufer hat Besitz ergriffen, eine grundbuchliche Teilung des Gesamtgrundstücks steht jedoch noch aus. Zudem weist das Altlastenkataster auf eine frühere Nutzung als Schreinerei und Metallbetrieb sowie auf eine gravierende Grundwasserbelastung im Abstrombereich der ehemaligen Zeche Shamrock hin. Für Kapitalanleger und Projektentwickler stellt dieses Zwangsversteigerungsobjekt eine hochspekulative Investition mit beträchtlichem Entwicklungspotenzial dar. Die wirtschaftliche Rentabilität hängt maßgeblich davon ab, die unfertigen Wohneinheiten kosteneffizient fertigzustellen, die rechtliche Teilung erfolgreich abzuwickeln und die weitreichenden Lärm- und Altlastenrisiken baulich sowie vertraglich zu beherrschen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 1.210.000 € basiert auf einer gewichteten Kombination aus Ertragswert- und Sachwertverfahren der einzelnen Teilbereiche.