ZwangsversteigerungSonstiges in Herne, Nordrhein-Westfalen

Die Eigentumswohnung Nr. 6 liegt im 1. Obergeschoss links des Hinterhauses der Viktor-Reuter-Straße 43 in Herne. Sie verfügt laut Teilungserklärung über eine Wohnfläche von ca. 42 m², verteilt auf drei Zimmer, Küche, Diele und Bad sowie einen zugeordneten Kellerraum. Das zweigeschossige Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde ca. 1906 errichtet. Die Lage zeichnet sich durch die Nähe zum Herner Stadtzentrum (ca. 400 m) aus, wodurch eine hervorragende Anbindung an Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel gegeben ist. Dennoch wird die Wohnlage als einfach bis mittlerer Standard eingestuft. (Bekanntmachung S. 1, Gutachten S. 8, 10) Der Zustand der Gesamtanlage ist als schlecht zu beschreiben. Es besteht ein massiver Sanierungsstau an den Außenfassaden, dem Dach sowie im Treppenhaus. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war dem Sachverständigen nicht möglich, weshalb die Bewertung ausschließlich nach dem äußeren Anschein erfolgte. Für das Sondereigentum wird daher unterstellt, dass sämtliche Ausstattungsmerkmale vollständig modernisierungs- und instandsetzungsbedürftig sind. Größere Teile der Wohnanlage sind derzeit augenscheinlich nicht bewohnbar. Eine WEG-Verwaltung ist nicht bekannt, und es existiert keine gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage, weshalb für notwendige Reparaturen Sonderumlagen anfallen werden. (Bekanntmachung S. 2, Gutachten S. 9, 14, 19, 21) Zusätzliche erhebliche Risiken ergeben sich aus dem teilweisen Verfall der Nebengebäude (Teileigentum Nr. 10 und 11) im hinteren Grundstücksbereich sowie potenziellen Einschränkungen der statischen Sicherheit des Hinterhauses. Des Weiteren existieren mehrere Einträge im Altlastenkataster der Stadt Herne für frühere gewerbliche Nutzungen (u.a. Schlosserei, Brotfabrik, Zimmerei) auf dem Grundstück. Eine Eigentumsübertragungsvormerkung ist in Abteilung II eingetragen, und es bestehen vertragliche Beschränkungen, die eine gewerbliche Nutzung der Wohnung ausschließen. (Bekanntmachung S. 2, Gutachten S. 8, 12, 13, 14) Fazit: Das Objekt bietet zwar einen extrem günstigen Einstieg in den Immobilienmarkt, birgt aber unkalkulierbare bauliche und rechtliche Risiken. Ohne vorherige statische Prüfung und detaillierte Kostenschätzung für die Gesamtsanierung des Gebäudes sollte von einem Gebot abgesehen werden. (Gutachten S. 14, 21, 22)