ZwangsversteigerungSonstiges in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, zweigeschossiges Reihenmittelhaus (Wiescherstraße 101, 44625 Herne) nebst Anbau auf einem insgesamt 230 m² großen Areal im Ortsteil Sodingen. Das Grundstück besteht aus drei Flurstücken (Flur 20, Flurstücke 74, 174 und 173). Die Wohnfläche beträgt ca. 85 m² zzgl. 12 m² BGF im Anbau. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, gewachsenes Wohnumfeld mit mehrheitlich zwei- bis dreigeschossiger Bebauung aus; Einrichtungen des täglichen Bedarfs und Haltestellen des ÖPNV sind gut erreichbar. Das Ursprungsbaujahr datiert auf 1922, wobei 1950 ein Wiederaufbau des überwiegenden Gebäudeteils stattfand. Die Bausubstanz und Ausstattung befinden sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Zu den wesentlichen Mängeln zählen aufsteigende Feuchtigkeit im Keller, Feuchtigkeitsmerkmale und Schimmel in Wohnräumen/Toilette, Risse im Außenputz sowie veraltete Installationen (Heizungsrohre auf Putz, Elektrik ohne FI-Schalter). Der Grundriss ist unzweckmäßig: Ein reguläres Badezimmer fehlt (separates WC im OG, abgeteilte Duschzelle in der Waschküche im Keller). Im Gutachten wurden daher Abzüge für Baumängel/Bauschäden (-30.000 EUR) sowie funktionale Mängel/Dämmung (-20.000 EUR) vorgenommen. Rechtlich bestehen in Abteilung II Vormerkungen für ein befristetes Wiederkaufsrecht sowie ein Vorkaufsrecht für die Treuhandstelle für Bergmannswohnstätten, die laut Gutachter jedoch keine wertmindernde Auswirkung haben. Flurstück 173 (16 m²) dient faktisch als Wirtschaftsweg und ist in der Altlastenkarte als Verdachtsfläche erfasst, für die eine Gefährdungsabschätzung jedoch nicht erforderlich war. Fazit: Bei einem Verkehrswert von 77.000 EUR und einem ausgewiesenen Bodenwert von 65.000 EUR ist das wirtschaftliche Risiko primär auf die Höhe der notwendigen Sanierungsaufwendungen fokussiert. Für Eigennutzer mit handwerklichem Geschick oder Entwickler mit Schwerpunkt auf energetische Vollsanierung stellt das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit dar.