KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1922 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein zweigeschossiges Reihenmittelhaus mit Vollunterkellerung und teilausgebautem Dachgeschoss in 44625 Herne-Sodingen. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von ca. 85 m² auf einem 230 m² großen Gesamtgrundstück (verteilt auf drei Flurstücke). Das Gebäude aus dem Baujahr 1922 (Wiederaufbau ca. 1950) weist erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf, insbesondere hinsichtlich Feuchtigkeitsschäden, veralteter Haustechnik sowie eines unzeitgemäßen Grundrisses ohne vollwertiges Bad. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 77.000 EUR. Das Objekt richtet sich primär an handwerklich versierte Eigennutzer oder Sanierungsinvestoren.

Biet-Score

Risikoreich · 39 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet Sanierern und handwerklich versierten Investoren die Chance, ein Eigenheim mit überschaubarem Einstiegskapital im Ruhrgebiet zu erwerben. Der Verkehrswert wird zu über 80 % durch den reinen Bodenwert gestützt, was das Downside-Risiko begrenzt. Dem gegenüber stehen jedoch substantielle Sanierungskosten zur Behebung von Feuchtigkeitsschäden und zur Schaffung zeitgemäßer Sanitär- und Dämmstandards. Vor einer Gebotsabgabe sollte ein detailliertes Budget für Kernsanierung und Grundrissoptimierung eingeplant werden.

Chancen

5

Sehr niedriger Verkehrswert und geringe absolute Einstiegshürde für ein Einfamilienhaus.
Solider Bodenwertanteil in Höhe von 65.000 EUR sichert einen Großteil des Verkehrswertes materiell ab.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, zweigeschossiges Reihenmittelhaus (Wiescherstraße 101, 44625 Herne) nebst Anbau auf einem insgesamt 230 m² großen Areal im Ortsteil Sodingen. Das Grundstück besteht aus drei Flurstücken (Flur 20, Flurstücke 74, 174 und 173). Die Wohnfläche beträgt ca. 85 m² zzgl. 12 m² BGF im Anbau. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, gewachsenes Wohnumfeld mit mehrheitlich zwei- bis dreigeschossiger Bebauung aus; Einrichtungen des täglichen Bedarfs und Haltestellen des ÖPNV sind gut erreichbar. Das Ursprungsbaujahr datiert auf 1922, wobei 1950 ein Wiederaufbau des überwiegenden Gebäudeteils stattfand. Die Bausubstanz und Ausstattung befinden sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Zu den wesentlichen Mängeln zählen aufsteigende Feuchtigkeit im Keller, Feuchtigkeitsmerkmale und Schimmel in Wohnräumen/Toilette, Risse im Außenputz sowie veraltete Installationen (Heizungsrohre auf Putz, Elektrik ohne FI-Schalter). Der Grundriss ist unzweckmäßig: Ein reguläres Badezimmer fehlt (separates WC im OG, abgeteilte Duschzelle in der Waschküche im Keller). Im Gutachten wurden daher Abzüge für Baumängel/Bauschäden (-30.000 EUR) sowie funktionale Mängel/Dämmung (-20.000 EUR) vorgenommen. Rechtlich bestehen in Abteilung II Vormerkungen für ein befristetes Wiederkaufsrecht sowie ein Vorkaufsrecht für die Treuhandstelle für Bergmannswohnstätten, die laut Gutachter jedoch keine wertmindernde Auswirkung haben. Flurstück 173 (16 m²) dient faktisch als Wirtschaftsweg und ist in der Altlastenkarte als Verdachtsfläche erfasst, für die eine Gefährdungsabschätzung jedoch nicht erforderlich war. Fazit: Bei einem Verkehrswert von 77.000 EUR und einem ausgewiesenen Bodenwert von 65.000 EUR ist das wirtschaftliche Risiko primär auf die Höhe der notwendigen Sanierungsaufwendungen fokussiert. Für Eigennutzer mit handwerklichem Geschick oder Entwickler mit Schwerpunkt auf energetische Vollsanierung stellt das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit dar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Bei dem zu begutachtenden Objekt handelt es sich um ein Grundstück mit einem Einfamilienwohnhaus (Reihenmittelhaus). Die Wohnfläche beträgt ca. 85 qm in zwei Geschossen, das Gebäude ist vollunterkellert, das Dachgeschoss überwiegend ausgebaut. Das zum Bewertungsobjekt gehörende Flurstück 173 (lfd. Nr. 3 des Bestandsverzeichnisses) wird augenscheinlich in Verbindung mit den dortigen Nachbarflurstücken als Wirtschaftsweg genutzt. Die Ausstattungs- und Bauelemente sind z. T. in einfachster Art und Ausführung (u. a. Heizungsleitungen auf Putz, Elektrounterverteilung ohne Fl-Schalter) und weisen neben Schäden und Mängeln sehr starke Gebrauchsspuren auf. Der Grundriss ist unzweckmäßig bzw. unzeitgemäß (u. a. kein Bad (Toilette im OG und Dusche im Keller), kleine Räume) und das Haus hat eine geringe Wärmedämmung. Wohn- und Gebrauchswertverbesserungen wurden in sehr geringem Maße durchgeführt.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch ein vollständiges Wertgutachten des Gutachterausschusses der Stadt Herne mit vollständiger Innenbesichtigung und klaren Wertermittlungsschritten.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachterausschuss am 27.03.2024 erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0046/2025
Amtsgericht: Herne
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 04.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1922

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 77.000 €
Wohnfläche: 85 m²
Grundstücksfläche: 230 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 230 m²
Bodenrichtwert: 280 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 64.400 €230 m² × 280 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Wiescherstraße
Hausnummer: 101
PLZ: 44625
Ort: Herne
Stadtteil: Sodingen

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17

Bodenrichtwert: 280 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 230 m²
Anteiliger Bodenwert: 64.400 €
Verkehrswert: 77.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,20
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 12.600 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17 · Stichtag 2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert64.400 €

Gebäude / Wohnung12.600 €

Verkehrswert77.000 €

Zone: Wiescherstraße

Rechenweg

Flächenanteil: 230 m² Gesamtgrundstück = 230 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 230 m² × 280 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 335 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 335 €/m² / 280 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 77.000 € − 64.400 € = 12.600 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Herne, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart