ZwangsversteigerungSonstiges in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Wohnhausgrundstück befindet sich in der Färberstraße 65 im Mönchengladbacher Stadtteil Rheydt-Geneicken. Das 288 m² große Grundstück ist mit den Resten einer Brandruine eines ca. 1925 erbauten Reihenhauses bebaut, wovon im Wesentlichen nur noch das Kellergeschoss existiert. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung aus; eine Bushaltestelle liegt circa 350 Meter entfernt und das Einkaufszentrum von Rheydt ist in etwa einem Kilometer erreichbar. Die Umgebung ist als Wohngebiet klassifiziert, grenzt jedoch an ein Gewerbegebiet an. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert nicht, sodass eine Neubebauung nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Nach einem schweren Brandereignis Anfang des Jahres 2021 wurde das vormalige Einfamilienhaus bis zur Oberkante der Kellerdecke zurückgebaut. Zum Schutz der Nachbarbebauung gegen Feuchtigkeitsschäden wurde die Kellerdecke mit einer Bitumenschweißbahn abgedichtet. Auf dem Grundstück befinden sich laut Außenbesichtigung noch Müll- und Bauschuttreste. Das Kellergeschoss hat eine Brutto-Grundfläche von 68,25 m² (7,00 m x 9,75 m) mit historischen Kappendecken. Ein Ingenieurbüro bewertete den Keller als erhaltenswert, sodass theoretisch ein Neubau mit gleichen Abmessungen darauf errichtet werden kann. Jedoch entsprechen die Umfassungsbauteile nicht den modernen energetischen Standards des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und müssen gegen Erdfeuchtigkeit sowie energetisch aufwendig nachgerüstet werden. Die größte Unsicherheit resultiert aus der Tatsache, dass dem Sachverständigen am Tag der Ortsbesichtigung am 18. November 2025 kein Zutritt zum Grundstück gewährt wurde. Das Gutachten stuft das Objekt daher explizit als Risikoobjekt ein. Es bestehen erhebliche bautechnische Risiken bezüglich der tatsächlichen Tragfähigkeit und Schäden der Kellerplatte durch den Brand. Rechtlich ist im Grundbuch (Abteilung II) eine befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der RAG Rheydter Aktienbaugesellschaft eingetragen (Bebauungs- und Gewerbebeschränkung über 15 Jahre ab 1988), welche jedoch zeitlich bereits abgelaufen sein dürfte. Baulasten oder Altlasten sind nicht verzeichnet. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 109.000 EUR festgesetzt, wovon 100.800 EUR rein auf den Bodenwert entfallen. Für Investoren bietet dieses Zwangsversteigerungsobjekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit im Sinne eines "Baugrundstücks mit Teilfundament". Da der Bodenwert fast dem gesamten Verkehrswert entspricht, erwerben Bieter hier primär das Land. Der kalkulatorische Wert des verbliebenen Kellers beträgt lediglich 8.168,50 EUR. Dennoch sollten potenzielle Käufer zusätzliche Budgets für die Beseitigung der Bauschuttreste sowie für statische und feuchtigkeitstechnische Sanierungen der Kellerdecke einplanen. Ein Gebot nahe dem Bodenwert stellt aufgrund der soliden Lage in Mönchengladbach-Rheydt ein kalkulierbares Risiko dar, sofern der Keller tatsächlich wie prognostiziert wiederaufbaufähig ist.