ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges, voll unterkellertes Reihenmittelhaus mit teilausgebautem Dachgeschoss auf einem 204 m² großen Flurstück in der Taunusstraße 16 im Stadtteil Rheydt-Geistenbeck von Mönchengladbach. Das Gebäude wurde ca. 1904 in historischer Massivbauweise errichtet und ca. 1957 um einen rückwärtigen Anbau (Waschküche/Einfriedung) ergänzt. Die Brutto-Grundfläche (BGF) beträgt insgesamt 343,99 m² (Hauptgebäude 328,39 m², Anbau 15,60 m²). Die Lage bietet eine gute Verkehrsanbindung mit kurzer Distanz zum Hauptbahnhof Mönchengladbach-Rheydt (ca. 950 m) sowie Autobahnanbindungen an die A 61 und A 44 in der näheren Umgebung. Der äußere Unterhaltungszustand wird straßenseitig als eher unterdurchschnittlich gepflegt beschrieben; die Rückseite und das Gartengrundstück konnten nicht eingesehen werden. Da dem Sachverständigen kein Einlass gewährt wurde, konnten Innenräume, Grundrissaufteilung, Heizung und Haustechnik nicht überprüft werden. Vor dem Hintergrund des Gebäudealters von rund 120 Jahren unterstellte der Gutachter einen allgemeinen Sanierungs- und Renovierungsstau des Ausbaus und brachte hierfür einen alterswertkorrigierten Sicherheitsabschlag in Höhe von 55.038,40 € (20 % auf 800,00 €/m² BGF) an. Rechtlich und grundbuchlich bestehen keine Baulasten oder wertmindernden Belastungen in Abteilung II. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei, Altlastenfreiheit wird unterstellt und ein Denkmalschutz besteht laut Denkmalliste nicht. Mietverhältnisse wurden nicht bekanntgegeben; vermutet wird eine Eigennutzung durch die Eigentümer. Der Gutachter weist ausdrücklich darauf hin, dass es sich mangels Besichtigungsmöglichkeit um ein Risikoobjekt handelt. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren ermittelt und auf 180.000,00 € festgesetzt (Bodenwert 85.680,00 €, vorläufiger Sachwert 167.392,45 €, marktangepasster Sachwert bei Sachwertfaktor 1,40: 234.349,43 € abzüglich BoG von 55.038,40 € ergibt 179.311,03 €). Für Investoren bietet das Objekt Potenzial, erfordert jedoch eine konservative Kalkulation unter Berücksichtigung potenziell hoher Kernsanierungs- und GEG-Kosten.