TeilungsversteigerungSonstiges in Monschau, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes Wochenendhaus in landschaftlich attraktiver Außenbereichslage der Stadt Monschau, im ländlich geprägten Stadtteil Mützenich (Kleinbüchel 10). Das zugehörige Grundstück (Flurstück 660) umfasst eine Gesamtfläche von 1.037 m², welche bewertungstechnisch in einen bebauten Bereich (800 m²) und eine Grünlandfläche (237 m²) aufgeteilt ist. Das Hauptgebäude wurde im Jahr 1975 auf Basis einer Baugenehmigung aus 1973 in Holzfertigbauweise errichtet und weist eine Wohnfläche von ca. 46 m² auf. Die Mikrolage zeichnet sich durch die Lage im Landschaftsschutzgebiet aus, bietet jedoch eine mittelgute Verkehrsanbindung über die nahegelegene L 106. Der bauliche Zustand des Wochenendhauses ist als baualtersgemäß mit deutlichem Unterhaltungsstau zu beschreiben. Es verfügt über eine einfache Ausstattung ohne zentrale Warmwasserheizung; beheizt wird das Objekt lediglich über einen Festbrennstoffofen sowie zwei Elektroheizplatten. Energetisch entspricht das Gebäude mit Kastenfenstern und ohne Wärmedämmung keinesfalls modernen Standards. Positiv hervorzuheben ist die Erneuerung der Sanitärobjekte im Jahr 2019. Die Außenanlagen sind naturbelassen und ungepflegt. Ein im Gutachten berücksichtigter Abschlag für erkannte Schäden (Anstrich, schadhafte Dachentwässerung, Eingangstreppe) wurde mit pauschal 5.000 € bewertet. Ein wesentliches rechtliches Risiko stellt die Existenz zweier ungenehmigter Nebengebäude dar (ein ca. 9 m² großes Schlafhaus sowie ein Holzschuppen). Für beide liegt keine Baugenehmigung vor, eine nachträgliche Genehmigung ist im Außenbereich nahezu ausgeschlossen. Es besteht das Risiko einer behördlichen Beseitigungsverfügung. Zudem wurde festgestellt, dass sich das Schlafhaus seitlich senkt. Zu Gunsten des Grundstücks ist immerhin eine Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbarflurstück eingetragen. Das Grundbuch ist in Abteilung II frei von wertbeeinflussenden Lasten. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Erbengemeinschaft durchgeführt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 76.000 € eignet sich das Objekt primär für private Eigennutzer und Naturliebhaber, die ein Wochenenddomizil in der Eifel suchen und bereit sind, handwerkliche Eigenleistungen zu erbringen. Aus Investorensicht ist das Objekt aufgrund des Außenbereichsstatus und der ungenehmigten Nebengebäude nur eingeschränkt rentabel. Ein Erwerb empfiehlt sich nur unter deutlichem Abschlag auf den Verkehrswert, um die Risiken der baurechtlichen Illegalität sowie den energetischen Sanierungsbedarf wirtschaftlich abzufedern.