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ZwangsversteigerungSonstiges in Nehms, Schleswig-Holstein

Amtsgericht Bad SegebergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 39 Tagen

Di., 01.12.2026 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

79.000 €

Wohnfläche

56 m²

Grundstück

585 m²

Baujahr

1989

Dorfkoppel 1, 23813 NehmsKarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1989 · vermietet

Zum Verkauf im Wege einer Teilungsversteigerung steht ein freistehendes, eingeschossiges Wochenendhaus der Fertighausfirma 'DANHAUS' in Holztafelbauweise auf einem 585 m² großen Eckgrundstück in 23813 Nehms. Das im Jahr 1989 errichtete Gebäude verfügt über eine Wohnfläche von rund 56 m², ist nicht unterkellert und mit elektrischen Plattenheizkörpern ausgestattet. Die Immobilie befindet sich in einem befriedigenden, jedoch renovierungs- und instandhaltungsbedürftigen Allgemeinzustand mit festgestellten Holzschäden und stillgelegtem Kaminofen. Das Objekt ist derzeit für eine monatliche Nettokaltmiete von 330,00 € vermietet, wobei mietvertraglich ein Kündigungsausschluss sowie ein Mieterhöhungsausschluss bis zum 31.12.2026 vereinbart sind. Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 10.10.2024 unter Berücksichtigung von Abschlägen auf 79.000,00 € festgesetzt.

8

Biet-Score

Sehr riskant · 8 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Wochenendhaus in Nehms eignet sich vor allem für handwerklich versierte Privatanleger oder Eigennutzer mit mittelfristigem Planungshorizont, die die vertragliche Bindung bis Ende 2026 überbrücken können. Der niedrige Einstiegspreis und der hohe Bodenwertanteil bieten eine solide Basis, werden jedoch durch erforderliche Sanierungsinvestitionen und energetische Nachteile der Elektroheizung relativiert. Vor Gebotsabgabe sollten Bieter insbesondere die Abwassersituation sowie die Kündigungsbeständigkeit bei Eigentumswechsel juristisch und technisch prüfen.

Chancen

7

  • Mietpotenzial +36 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (330 € -> 450 € p. M.).

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Dorfkoppel 1 in 23813 Nehms umfasst ein ca. 1989 errichtetes, freistehendes und nicht unterkellertes Wochenendhaus der Firma 'DANHAUS' in Holztafelbauweise. Das Gebäude bietet eine Wohnfläche von rund 56 m², verteilt auf einen Wohn- und Essbereich mit Kochnische, Alkoven, Schlafzimmer, Flur, Bad und Abstellraum. Das 585 m² große Eckgrundstück liegt im Sondergebiet 'Wochenendhausgebiet Lehmberg am Nehmser See', rund 200 m vom See entfernt. Baurechtlich wird die dauerhafte Wohnnutzung durch den Kreis Segeberg derzeit geduldet (Gutachten S. 5). Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen als überwiegend baujahrstypisch befriedigend mit erkennbarem Instandhaltungsstau eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln zählen witterungsgeschädigte Holzbauteile, eine morsche Firstpfette im Terrassenbereich, sanierungsbedürftige Holzfenster und ein abgängiger Terrassenbelag. Das Satteldach ist mit Wellfaserzementplatten eingedeckt, bei denen ein Asbestgehalt nicht ausgeschlossen werden kann. Die Beheizung erfolgt über elektrische Plattenheizkörper; der Kaminofen wurde Ende 2020 stillgelegt und ist austauschpflichtig (Gutachten S. 19, 20). Das Objekt ist seit 2017 an einen Mieter für 330,00 € nettokalt monatlich vermietet. Mietvertraglich sind Eigenbedarfskündigungen und Mieterhöhungen für zehn Jahre bis zum 31.12.2026 ausgeschlossen. Für diesen Minderertrag sowie das Risiko der Durchsetzbarkeit von Kündigungen wurden gutachterlich Abschläge in Höhe von insgesamt 6.800 € angesetzt. Die Abwasserbeseitigung ist nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen, sondern erfolgt nach Aktenlage über eine Sammelgrube auf einem Nachbargrundstück (Gutachten S. 14, 15). Im Ergebnis errechnete der Sachverständige im vorrangig angewendeten Sachwertverfahren unter Berücksichtigung von Bauschäden (-15.000 €) und mietrechtlichen Besonderheiten einen Verkehrswert von 79.000,00 €. Das Objekt bietet ein günstiges Einstiegspreisniveau mit Naherholungswert, verlangt jedoch Investitionen in die Gebäudehülle und Klarheit über die Entwässerung.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Sehr gute Beleglage mit vollständigem Verkehrswertgutachten aus November 2024 sowie amtlicher Terminsbekanntmachung des Amtsgerichts Bad Segeberg.
  • Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter im Beisein des Mieters am 10.10.2024 durchgeführt; Zustandsbeschreibung detailliert belegt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben20 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
14 K 15-24
Amtsgericht
Bad Segeberg
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
01.12.2026 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
1989

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
79.000 €
Wohnfläche
56 m²
Nutzfläche
1,02 m²
Grundstücksfläche
585 m²
Bodenrichtwert
75 €/m²
Gesamtbodenwert
43.875 €585 m² × 75 €/m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Dorfkoppel
Hausnummer
1
PLZ
23813
Ort
Nehms
Stadtteil
Grönwohld
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 7 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24, 25, 30
Bodenrichtwert
75 €/m²
aus dem Gutachten
Grundstücksfläche
585 m²
Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert
43.875 €
585 m² × 75 €/m²
Verkehrswert
79.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
1,80
135 €/m² / 75 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
35.125 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24, 25, 30 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert43.875 €
Gebäudeanteil35.125 €
Verkehrswert79.000 €
Zone
Gemeinde Nehms, durchschnittliche Lage
Rechenweg
Grundstücksfläche
585 m²
Gesamtbodenwert
585 m² × 75 €/m²
Verkehrswert je m² Boden
135 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
135 €/m² / 75 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
79.000 € − 43.875 € = 35.125 €

Bodenwert = Fläche × BRW. Gebäudeanteil = Verkehrswert − Bodenwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Segeberg, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 29.08.2026, 13:56

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