KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1970 · vermietet

Versteigert wird ein Teileigentumsanteil von 73,3594/10.000 an einer Ferienwohnanlage ('Haus Bergland') in Neureichenau, verbunden mit dem Sondereigentum an Kellerräumen im Untergeschoss mit einer Nutzfläche von ca. 67 m². Das Objekt ist in ca. acht Lattenverschläge und vier kleinere Räume unterteilt, die vollgestellt sind und sich in einem einfachen bis teilweise verwahrlosten Zustand befinden. Wegen der extrem hohen Hausgeldverpflichtungen in Höhe von 431,00 € monatlich (bzw. 4.816,82 € jährlich, u. a. bedingt durch ein Gemeinschaftsdarlehen über 2 Mio. €) übersteigen die Bewirtschaftungskosten die erzielbaren Mieteinnahmen deutlich. Aus diesem Grund weist das Gutachten einen negativen Reinertrag aus und setzt den Verkehrswert auf einen symbolischen Betrag von 1,00 € fest. Der Versteigerungstermin findet am 13.11.2026 am Amtsgericht Passau statt.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Erwerb dieser Kellereinheit stellt für reine Finanzinvestoren ein hochgradiges Verlustgeschäft dar, da die laufenden Hausgeldzahlungen in Höhe von jährlich über 5.100 € jede realistische Mieteinnahme um ein Vielfaches übersteigen. Ein wirtschaftlich sinnvoller Kauf kommt praktisch nur für bestehende Eigentümer innerhalb der Ferienanlage 'Haus Bergland' infrage, die dringenden Eigenbedarf an Lagerfläche haben und die Kosten als Gemeinkosten ihrer Wohnungen tragen wollen. Potenzielle Bieter sollten vor einem Gebot zwingend die Beschlusslage der WEG hinsichtlich der Darlehenstilgung und einer eventuellen Anpassung des Umlageschlüssels für Teileigentumseinheiten prüfen.

Chancen

4

Gepflegtes Gesamterscheinungsbild der Gesamtanlage nach behördlicher Aufhebung der Nutzungsuntersagung im März 2022

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 151a (73,3594/10.000 Miteigentumsanteil) in der aus zwei neungeschossigen Wohnblöcken bestehenden Ferienwohnanlage 'Haus Bergland' (Dorfstraße 34, 94089 Neureichenau, Ortsteil Altreichenau). Die Liegenschaft liegt im Dreiländereck Bayerischer Wald nahe dem Skigebiet Dreisessel. Die gegenständlichen Räume liegen im Kellergeschoss unterhalb einer Arztpraxis und weisen eine Nutzfläche von ca. 66,51 m² (gerundet 67,00 m²) auf. Die Fläche ist in ca. acht mit Holzlatten abgetrennte Abteile sowie vier ehemals als Sanitärräume geplante Kleinräume aufgeteilt. Das Ursprungsgebäude wurde um 1970 in Massivbauweise errichtet. Die Kellerräume befinden sich in einem einfachen und teilweise verwahrlosten Zustand. Zum Besichtigungsstichtag waren die einzelnen Abteile größtenteils vollgestellt bzw. belagert; ein Betreten der abgeschlossenen Verschläge war dem Gutachter nicht möglich. In der Gesamtanlage wurden nach vorübergehender Nutzungsuntersagung umfangreiche Brandschutz- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Fassaden weisen größtenteils asbesthaltige Vertäfelungen auf. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Einheit extrem belastet: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat zur Finanzierung der Brandschutzmaßnahmen ein Darlehen von rund 2.000.000,00 € aufgenommen. Gemäß Wirtschaftsplan 2023 beträgt die monatliche Hausgeldvorauszahlung für diese Kellereinheit 431,00 € (davon 1.739,76 € p. a. für Kreditrückzahlung und insgesamt 3.620,68 € nicht umlagefähige Kosten). Demgegenüber steht ein nachhaltig erzielbarer Rohertrag von lediglich ca. 200,00 € monatlich (2.400,00 € p. a.), wobei die bisherigen Nutzer ihre Zahlungen eingestellt haben. Der Jahresreinertrag ist mit -677,00 € negativ. Aufgrund des anhaltenden Verlustpotenzials im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurde der Verkehrswert zum Stichtag 30.10.2024 auf einen rein symbolischen Betrag von 1,00 € festgesetzt. Für externe Anleger besteht ein akutes Kostenfallen-Risiko; das Objekt eignet sich ausschließlich für Selbstnutzer innerhalb der WEG zur Deckung eigenen Lagerraumbedarfs.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): 2 Kellerräume (unterhalb der im Erdgeschoss gelegenen Arztpraxis) in der Ferienwohnanlage "Haus Bergland"; in beiden Kellerräumen wurden einzelne Kellerabteile mit Holzlatten abgetrennt; die Kellerabteile waren zum Ortstermin größtenteils voll belagert und befinden sich in einem einfachen, tlw. verwahrlosten Zustand; Nutzfläche: ca. 67 qm Hausverwaltung: Hendlmaier Hausverwaltung GmbH, Stadtplatz 17, 94086 Bad Griesbach das Bewertungsobjekt konnte teilweise besichtigt werden; die einzelnen abgeschlossenen Kellerabteile konnten nicht näher eingesehen werden; Anschrift: Dorfstraße 34, 94089 Neureichenau

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten vom November 2024 sowie amtliche Bekanntmachung. Sämtliche Kostendaten und rechtlichen Verhältnisse sind detailliert dokumentiert.
Ortsbesichtigung fand am 30.10.2024 in Anwesenheit des Hausmeisters statt; Kellerräume wurden besichtigt, abgeschlossene Lattenabteile waren jedoch nicht von innen einsehbar.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0803 K 0073/2023
Amtsgericht: Passau
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 13.11.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1970

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1 € (symbolisch)
Nutzfläche: 66,51 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 73,3594/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 71,65 m²
Bodenrichtwert: 55 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 3.941 €71,65 m² × 55 €/m² · MEA 0,734 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Dorfstraße
Hausnummer: 34
PLZ: 94089
Ort: Neureichenau
Stadtteil: Altreichenau

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Der Verkehrswert ist nur symbolisch festgesetzt (1 €). Nebenkosten lassen sich deshalb nicht vorab rechnen.

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17

Bodenrichtwert: 55 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 71,65 m²
Anteiliger Bodenwert: 3.941 €
Verkehrswert: —
Verhältnis zum Bodenrichtwert: —
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: —

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17 · Stichtag 01.01.2024

Für den Vergleich fehlt der Verkehrswert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Für den Balkenvergleich werden Bodenwert und Verkehrswert benötigt.

Zone: 27213605

Rechenweg

Flächenanteil: 9.767 m² Gesamtgrundstück × 73,3594/10.000 MEA = 71,65 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 71,65 m² × 55 €/m² · MEA 0,734 %

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Freyung-Grafenau, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart