Fazit
Der Erwerb dieser Kellereinheit stellt für reine Finanzinvestoren ein hochgradiges Verlustgeschäft dar, da die laufenden Hausgeldzahlungen in Höhe von jährlich über 5.100 € jede realistische Mieteinnahme um ein Vielfaches übersteigen. Ein wirtschaftlich sinnvoller Kauf kommt praktisch nur für bestehende Eigentümer innerhalb der Ferienanlage 'Haus Bergland' infrage, die dringenden Eigenbedarf an Lagerfläche haben und die Kosten als Gemeinkosten ihrer Wohnungen tragen wollen. Potenzielle Bieter sollten vor einem Gebot zwingend die Beschlusslage der WEG hinsichtlich der Darlehenstilgung und einer eventuellen Anpassung des Umlageschlüssels für Teileigentumseinheiten prüfen.
Dossier
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Sonstiges · Bj. 1970 · vermietet
Versteigert wird ein Teileigentumsanteil von 73,3594/10.000 an einer Ferienwohnanlage ('Haus Bergland') in Neureichenau, verbunden mit dem Sondereigentum an Kellerräumen im Untergeschoss mit einer Nutzfläche von ca. 67 m². Das Objekt ist in ca. acht Lattenverschläge und vier kleinere Räume unterteilt, die vollgestellt sind und sich in einem einfachen bis teilweise verwahrlosten Zustand befinden. Wegen der extrem hohen Hausgeldverpflichtungen in Höhe von 431,00 € monatlich (bzw. 4.816,82 € jährlich, u. a. bedingt durch ein Gemeinschaftsdarlehen über 2 Mio. €) übersteigen die Bewirtschaftungskosten die erzielbaren Mieteinnahmen deutlich. Aus diesem Grund weist das Gutachten einen negativen Reinertrag aus und setzt den Verkehrswert auf einen symbolischen Betrag von 1,00 € fest. Der Versteigerungstermin findet am 13.11.2026 am Amtsgericht Passau statt.
Standort
Übersicht
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Identifikation | |
|---|---|
| Aktenzeichen | 0803 K 0073/ 2023 |
| Amtsgericht | Passau |
| Bundesland | Bayern |
| Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr. | |
Termin | |
| Verfahrensart | Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung |
| Datum / Uhrzeit | 13.11.2026 · 09:30:00! |
| Ohne Angabe: Termin-Art | |
Objekt | |
| Objektart | Sonstiges |
| Objektzustand | |
| Vermietungsstatus | vermietet |
| Baujahr | 1970 |
| Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus | |
Flächen & Wert | |
| Verkehrswert | 1 € |
| Nutzfläche | 66,51 m² |
| Grundstücksfläche | |
| Miteigentumsanteil | 73,3594/10.000 |
| Anteilige Grundstücksfläche | 71,65 m² |
| Bodenrichtwert | 55 €/m² |
| Anteiliger Bodenwert | 3.941 €71,65 m² × 55 €/m² · MEA 0,734 % |
| Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche | |
| Straße | Dorfstraße |
| Hausnummer | 34 |
| PLZ | 94089 |
| Ort | Neureichenau |
| Stadtteil | Altreichenau |
Belegungsstatus-Risiko
vermietet
Rechtlich
Operativ
Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert
| Kennzahl | Wert | Erläuterung |
|---|---|---|
| System-/BORIS-Wert | ||
| Preisanker für Vergleich | ||
Balkenvergleich
normalisiert auf den höchsten WertDatenquelle & Kontext
Berechnungen
Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.
Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.
Investment Case
Investor-Fakten
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Bewertung
5 Fakten| Verkehrswert je m² Nutzfläche | |
|---|---|
| Verkehrswert je m² Grundstück | |
| Restnutzungsdauer | |
| Wertermittlungsstichtag |
Ertrag
1 Fakt| Vermietungsstatus |
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Zustand
4 Fakten| Schadenshinweise | |
|---|---|
| Zustandsstufe | |
| Zustandszusammenfassung | |
| Energieeffizienz |
Standort-Radar
Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf
Wert- & Bewertungsanpassungen
Beschreibung & Zustand
Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): 2 Kellerräume (unterhalb der im Erdgeschoss gelegenen Arztpraxis) in der Ferienwohnanlage "Haus Bergland"; in beiden Kellerräumen wurden einzelne Kellerabteile mit Holzlatten abgetrennt; die Kellerabteile waren zum Ortstermin größtenteils voll belagert und befinden sich in einem einfachen, tlw. verwahrlosten Zustand; Nutzfläche: ca. 67 qm Hausverwaltung: Hendlmaier Hausverwaltung GmbH, Stadtplatz 17, 94086 Bad Griesbach das Bewertungsobjekt konnte teilweise besichtigt werden; die einzelnen abgeschlossenen Kellerabteile konnten nicht näher eingesehen werden; Anschrift: Dorfstraße 34, 94089 Neureichenau
- · Sehr gute Beleglage durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten vom November 2024 sowie amtliche Bekanntmachung. Sämtliche Kostendaten und rechtlichen Verhältnisse sind detailliert dokumentiert.
- · Ortsbesichtigung fand am 30.10.2024 in Anwesenheit des Hausmeisters statt; Kellerräume wurden besichtigt, abgeschlossene Lattenabteile waren jedoch nicht von innen einsehbar.
Steuerliche Optimierung
Umgebung & Emissionen
Daten: UBA + amtliche HQ-KartenKeine Emissionsdaten verfügbar
Hochwasser