KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1963 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein freistehendes Zweifamilienhaus auf einem 690 m² großen Eigentumsgrundstück in Neustadt bei Coburg, Ortsteil Wildenheid. Das voll unterkellerte Wohnhaus aus dem Jahr 1963 verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 123 m² (EG ca. 64,4 m², ausgebautes DG ca. 58,6 m²) sowie eine Nutzfläche von rund 86 m² im Kellergeschoss. Zum Anwesen gehören eine gemauerte Einzelgarage (Baujahr ca. 1966), ein Carport-Stellplatz sowie eine überdachte Terrasse mit Freisitz und Außenküche. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 209.000 € und basiert vorrangig auf dem Sachwertverfahren. Das Gebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen, modernisierungsbedürftigen Zustand mit erheblichem Investitionsstau bei Haustechnik, Sanitär und energetischer Gebäudehülle.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vor allem für handwerklich versierte Eigennutzer oder erfahrene Sanierer in Betracht, sofern die erforderlichen Investitionskosten für Haustechnik und Gebäudehülle solide einkalkuliert werden. Zu beachten sind insbesondere der aufgelaufene Modernisierungsbedarf, die veraltete Ölheizung sowie Feuchteanzeichen im Kellergeschoss. Ein Erwerb zur reinen Kapitalanlage ist angesichts des hohen Sanierungsaufwands nur bei entsprechendem Sicherheitsabschlag im Bietverfahren wirtschaftlich vertretbar.

Chancen

6

Attraktives Grundstück mit 690 m² Fläche in gewachsenem, ruhigem Wohnumfeld von Neustadt bei Coburg

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus in 96465 Neustadt bei Coburg, Ortsteil Wildenheid (Am Sportplatz 4). Das Anwesen liegt in einem gewachsenen, überwiegend wohnwirtschaftlich geprägten Wohngebiet. Auf dem 690 m² großen Flurstück 247/49 befindet sich neben dem Wohnhaus eine ca. 27 m² große Einzelgarage sowie ein Carport. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 02.03.2026 auf 209.000 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren (vorläufiger Sachwert 208.586 €) bei flankierender Ertragswertermittlung (164.192 €). Das Wohnhaus wurde ca. 1963 errichtet und umfasst Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss sowie ein vollständiges Untergeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 122,99 m² (EG 64,40 m², DG 58,59 m²), ergänzt durch 86,08 m² Nutzfläche überwiegend im Keller. Der bauliche Ausstattungsstandard entspricht den Stufen 2 bis 3 gemäß ImmoWertV. Die Beheizung erfolgt über eine ältere Ölzentralheizung mit Rippenheizkörpern. Die Sanitärräume, Wandoberflächen und Leitungssysteme sind veraltet und weisen punktuelle Schäden auf. Im Keller wurden Feuchteerscheinungen festgestellt; die Bausubstanz ist ansonsten augenscheinlich stabil. Das Objekt ist lastenfrei in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet; in Abteilung II ist lediglich der Versteigerungsvermerk eingetragen. Beide Wohnungen wurden zum Stichtag selbst genutzt. Bietinteressenten sollten das Räumungsrisiko bei fortdauernder Selbstnutzung nach Zuschlag berücksichtigen. Ein Energieausweis lag nicht vor, jedoch besteht nach Gutachterangaben signifikant gesteigerter Investitionsbedarf zur energetischen Sanierung der Außenhülle. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Immobilie ein solides Grundgerüst mit flexibler Nutzbarkeit, verlangt jedoch erhebliche finanzielle Mittel für eine zeitgemäße Sanierung. Das Objekt eignet sich daher primär für Käufer mit entsprechender Bau- und Modernisierungskompetenz, die das Potenzial der zwei Einheiten und des großzügigen Grundstücks heben möchten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Zweifamilienwohnhaus mit separaten Erd- und Dachgeschosswohnungen Baujahr 1963 (fiktiv 1974, nach Modernisierung) teilweise altersbedingte Abnutzungen und unterlassene Instandhaltung keine durchgreifenden substanzgefährdenden Schäden;

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiches Gutachten mit vollständiger Innenbesichtigung und solider Plangrundlage vorhanden. Dokument 4 stellt lediglich allgemeine Bieterhinweise dar.
Sehr gut, vollständige Ortsbegehung von Innen- und Außenbereichen durch den Sachverständigen am 02.03.2026 erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0095/2025
Amtsgericht: Coburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.03.2027 · 08:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1963

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 209.000 €
Wohnfläche: 122,99 m²
Nutzfläche: 86,08 m²
Grundstücksfläche: 690 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 690 m²
Bodenrichtwert: 65 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 44.850 €690 m² × 65 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Sportplatz
Hausnummer: 4
PLZ: 96465
Ort: Neustadt bei Coburg
Stadtteil: Wildenheid

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 23

Bodenrichtwert: 65 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 690 m²
Anteiliger Bodenwert: 44.850 €
Verkehrswert: 209.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,66
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 164.150 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 23 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert44.850 €

Gebäude / Wohnung164.150 €

Verkehrswert209.000 €

Zone: Wildenheid

Rechenweg

Flächenanteil: 690 m² Gesamtgrundstück = 690 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 690 m² × 65 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 303 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 303 €/m² / 65 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 209.000 € − 44.850 € = 164.150 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart