KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1918 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, einseitig grenzbebautes Einfamilienhaus nebst massiver Garage und Schuppenanbau auf einem 313 m² großen Hanggrundstück in 96365 Nordhalben. Das Wohnhaus mit ca. 144,87 m² Wohnfläche wurde ca. 1918/1920 errichtet, um 1975 erweitert und um 2016/2017 in Teilbereichen teilsaniert (u. a. Fassadendämmung und Sanitärräume). Es besteht jedoch erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf, unter anderem durch Feuchtigkeitsschäden im Keller, Schimmelbefall, eine fehlende Zentralheizung und eine veraltete Dachdeckung mit möglichem Asbestverdacht. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 131.500,00 € (inklusive 1.500,00 € Zubehör für Kücheneinbauten). Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Wohnungsrecht eingetragen, dessen Fortbestand oder Erlöschen im Versteigerungstermin zu prüfen ist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 55 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie kann sich unter Vorbehalt für handwerklich versierte Eigennutzer oder regionale Sanierer eignen, die bereit sind, umfassende Renovierungsmaßnahmen eigenständig umzusetzen. Investoren sollten insbesondere die Feuchtigkeitsproblematik im Keller, das bestehende Wohnungsrecht in Abteilung II sowie die unzureichende Heizungstechnik einkalkulieren. Vor Gebotsabgabe ist zwingend Einsicht in die Versteigerungsbedingungen am Amtsgericht zu nehmen, um das Schicksal des Wohnungsrechts sowie die genaue Belastungssituation zu prüfen.

Chancen

6

Solide bauliche Grundsubstanz des massiv errichteten Wohngebäudes.

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Gartenstraße 28 befindet sich in gewachsener Wohnlage im Markt Nordhalben (Landkreis Kronach). Die 313 m² große Grundstücksfläche (Flurstück 2051/4) weist einen leichten Osthang auf und ist mit einem unterkellerten, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einer massiven Einzelgarage samt Schuppen bebaut. Das Hauptgebäude wurde ca. 1918/1920 erbaut und um 1975 um einen Wohnhaus- sowie Windfanganbau erweitert. Die Wohnfläche beträgt ca. 144,87 m². Das Grundstück liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Ortskern Nordhalben“, für welches als vereinfachtes Verfahren keine Ausgleichsbeiträge anfallen. Der bauliche Zustand ist durch einen spürbaren Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau geprägt. Zwar wurden um 2016/2017 Teilmodernisierungen wie der Einbau eines Duschbades im Erdgeschoss und eine Fassadendämmung (ca. 8 cm Hartschaum) an Teilflächen realisiert, jedoch verbleiben gravierende Defizite. Es existiert keine funktionierende Zentralheizung, die Beheizung erfolgt überwiegend über Festbrennstoff-Einzelöfen und elektrische Radiatoren. An den Kellerwänden und Kellerdecken bestehen massive Feuchtigkeitsspuren mit Korrosion der Trägerkonstruktion, begünstigt durch eine nördlich verlaufende unterirdische Quelle, die bei Starkregen zu Wassereintritten führt. Zudem besteht Schimmelbildung im Wohnbereich, Rissbildungen an Belägen sowie der Verdacht auf asbesthaltige Schindeln an Dach und Fassade. Rechtlich und verfahrenstechnisch ist das Objekt durch ein in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenes Wohnungsrecht belastet, welches zum Stichtag durch Berechtigte im Erdgeschoss ausgeübt wurde. Ob dieses Recht im Rahmen der Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt oder erlischt, ist für Bieter von zentraler wirtschaftlicher Bedeutung. Die amtliche Verkehrswertfestsetzung beläuft sich auf 131.500,00 €, worin 1.500,00 € auf Zubehör (Kücheneinbauten) entfallen. Das Sachverständigengutachten ermittelte zum Stichtag 05.05.2023 einen Sachwert von 130.000,00 € (Ertragswert 102.000,00 €). Im Ergebnis stellt das Objekt eine anspruchsvolle Sanierungsaufgabe dar. Ein Erwerb ist nur für Käufer ratsam, die den Kostenaufwand zur Beseitigung der Durchfeuchtungen, zur Installation einer zeitgemäßen Heizungsanlage sowie den Umgang mit dem grundbuchlichen Wohnungsrecht vorab verbindlich kalkulieren können.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Grundstück bebaut mit A) Wohngebäude Freistehendes, eingeschossiges, in Massivbauweise grenzseitig errichtetes, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebauter Dachgeschossetage. Wohnfläche ca. 144,87 m² zzgl. Nutz- und Nebenfläche. Baujahr ca. 1918/1920, später Erweiterung, Modernisierung und Renovierung. B) Garagengebäude Grenzseitig errichtetes, eingeschossiges, massives, nicht unterkellertes Garagengebäude mit leicht geneigtem Pultdach. 1 PKW-Stellplatz, Baujahr unbekannt vermutlich Mitte/Ende 1970er Jahre bzw. Anfang 1980er. Lage im Sanierungsgebiet "Ortskern Nordhalben". Insgesamt Baumängel und Bauschäden vorhanden. In Teilbereichen Instandhaltungsrückstau und Restarbeiten.;

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein Gutachtenauszug (Exposé des Sachverständigenbüros Sauer vom 05.05.2023) sowie die amtliche Bekanntmachung vor. Detaillierte Bodenrichtwertangaben und die genaue Ausgestaltung der Grundbucheintragungen in Abteilung II fehlen im Auszug.
Vollständige Ortsbesichtigung durch den Gutachter hat stattgefunden; Zustandsbeschreibung und Mängel basieren auf Inaugenscheinname sowie Auskünften des Eigentümers.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0020/2023
Amtsgericht: Coburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 16.03.2027 · 08:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1918

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 131.500 €
Wohnfläche: 144,87 m²
Grundstücksfläche: 313 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Gartenstraße
Hausnummer: 28
PLZ: 96365
Ort: Nordhalben

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Kronach, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart