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0525 K 0072/ 2024
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2 FOTOS

TeilungsversteigerungSonstiges in Pirna, Sachsen

Waldhufenweg 5, 01796 Pirna
Verkehrswert
272.000 €
Wohnfläche
217 m²
Termin
07.12.2026
in 90 Tagen

Kategorie

Sonstiges

Sachsen

Verfahren

Aktenzeichen0525 K 0072/ 2024
AmtsgerichtDresden

Kenndaten

Wohnfläche217 m²
Nutzfläche254 m²
Grundstück910 m²
Baujahr1900
ZustandAbrissreif
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen5Risiken5Wertanpassungen2

Fazit

Das Objekt eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder Projektentwickler, die den hohen Sanierungsbedarf und die Fertigstellung des Rohbaus selbst steuern können. Während ein Teil bereits bewohnbar ist, erfordern die übrigen Gebäudeteile erhebliche Investitionen zur Fertigstellung. Risiken liegen im unklaren Räumungszeitpunkt der bewohnten Einheit und den kalkulatorischen Risiken der Rohbausanierung.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1900 · vermietet

Teilsaniertes Gebäudeensemble in Pirna OT Neundorf, bestehend aus mehreren Gebäuden auf einem 910 m² großen Grundstück. Ein Gebäude befindet sich im Rohbauzustand und ist unbewohnbar, während das Erdgeschoss des verbundenen Hauptgebäudes saniert und eigengenutzt ist. Der amtliche Verkehrswert beträgt 272.000,00 EUR, ermittelt im Sachwertverfahren.

Ausführliches Dossier

Das Zwangsversteigerungsobjekt am Waldhufenweg 5 in 01796 Pirna, Ortsteil Neundorf, umfasst ein 910 m² großes Grundstück, bebaut mit einem vielteiligen Gebäudeensemble (zwei Wohnhäuser und Nebengelass). Die Lage ist ruhig und ländlich geprägt, direkt an einer in einen Waldweg mündenden Sackgasse. Der Bodenrichtwert liegt bei 48,00 EUR/m² (Stichtag 01.01.2024, Gutachten S. 19). Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 272.000,00 EUR festgesetzt. Das Ensemble präsentiert sich in einem stark heterogenen Zustand. Gebäude 1 (ca. 110 m² Wohnfläche) ist ein unbewohnbarer, zweigeschossiger Rohbau, bei dem die Entkernung begonnen wurde. Gebäude 2 und 3 sind verbunden; das Erdgeschoss (ca. 107 m² Wohnfläche) wurde saniert (Fußbodenheizung, moderne Haustechnik, Viessmann-Gasheizung von 2017) und wird derzeit von der Eigentümerin bewohnt. Das Dachgeschoss von Gebäude 2/3 ist unausgebaut, wobei geringe Raumhöhen eine vollständige Wohnnutzung einschränken (Gutachten S. 15). Zum Nebengelass gehören eine Doppelgarage, ein Hundezwinger und ein Swimmingpool. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Laut Baulasten- und Altlastenverzeichnis bestehen keine wertmindernden Eintragungen. Zu den wesentlichen physischen Risiken zählen die notwendige Trockenlegung der Kelleraußenwände, die Sanierung der Dächer und die Fassadendämmung. Hierfür wurde im Gutachten ein pauschaler objektspezifischer Wertabschlag von 15 % (47.945 EUR) vorgenommen (Gutachten S. 27). Zudem besteht das Risiko der Räumung, da eine Wohneinheit von der Eigentümerin bewohnt wird. Für Investoren bietet das Ensemble durch den bewohnbaren Teil und die Ausbaureserven ein interessantes Entwicklungspotenzial im Speckgürtel von Dresden. Die Kalkulation muss jedoch die erheblichen Fertigstellungskosten für den Rohbau und die energetische Sanierung der Gebäudehülle stringent berücksichtigen. Ein Erwerb unterhalb des Verkehrswerts ist aufgrund der Teilungsversteigerungssituation und des hohen Sanierungsstaus anzustreben.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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21 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0525 K 0072/ 2024
AmtsgerichtDresden
BundeslandSachsen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartZwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit07.12.2026 · 08:45:00
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Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartSonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1900
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert272.000 €
Wohnfläche217 m²
Nutzfläche254 m²
Grundstücksfläche910 m²
Anteilige Grundstücksfläche910 m²
Bodenrichtwert48 €/m²
Anteiliger Bodenwert43.680 €910 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Gewerbefläche
Lage
StraßeWaldhufenweg
Hausnummer5
PLZ01796
OrtPirna
StadtteilNeundorf

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert48 €/m²
Anteilige Bodenfläche910 m²
Anteiliger Bodenwert43.680 €
Verkehrswert272.000 €
BRW-Verhältnis6,23
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung228.320 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert43.680 €
Gebäude / Wohnung228.320 €
Verkehrswert272.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
910 m² Gesamtgrundstück = 910 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
910 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
299 €/m²
BRW-Verhältnis
299 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
272.000 € − 43.680 € = 228.320 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
9 Fakten
01Bewertung402Ertrag103Zustand4
01

Bewertung

4 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
02

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
03

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Gebäudeensemble unterschiedlicher Bauart sowie Ausstattungsstandards: Ein Gebäude befindet sich im Rohbauzustand, mit dem Rückbau der alten Substanz und der veralteten Ausbaugewerke wurde bereits begonnen. Für eine erneute zeitgemäße Wohnnutzung sind noch umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Die restlichen Gebäude sind überwiegend saniert und werden wohnwirtschaftlich genutzt. Summe der Wohnflächen: 217 m²; Summe der Nutzflächen: 254 m²

Datenhinweise
  • · Sehr gute Datenbasis durch vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch die Sachverständige sowie aktuelle Baulasten- und Altlastenauskünfte.
  • · Vollständiger Zugang zu allen Gebäudeteilen.
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Steuerliche Optimierung

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Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 29.06.2026, 03:37

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