KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1900 · vermietet

Teilsaniertes Gebäudeensemble in Pirna OT Neundorf, bestehend aus mehreren Gebäuden auf einem 910 m² großen Grundstück. Ein Gebäude befindet sich im Rohbauzustand und ist unbewohnbar, während das Erdgeschoss des verbundenen Hauptgebäudes saniert und eigengenutzt ist. Der amtliche Verkehrswert beträgt 272.000,00 EUR, ermittelt im Sachwertverfahren.

Biet-Score

Risikoreich · 35 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder Projektentwickler, die den hohen Sanierungsbedarf und die Fertigstellung des Rohbaus selbst steuern können. Während ein Teil bereits bewohnbar ist, erfordern die übrigen Gebäudeteile erhebliche Investitionen zur Fertigstellung. Risiken liegen im unklaren Räumungszeitpunkt der bewohnten Einheit und den kalkulatorischen Risiken der Rohbausanierung.

Chancen

5

Saniertes und modernisiertes Erdgeschoss in Gebäude 2/3 ist sofort wohnwirtschaftlich nutzbar.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Zwangsversteigerungsobjekt am Waldhufenweg 5 in 01796 Pirna, Ortsteil Neundorf, umfasst ein 910 m² großes Grundstück, bebaut mit einem vielteiligen Gebäudeensemble (zwei Wohnhäuser und Nebengelass). Die Lage ist ruhig und ländlich geprägt, direkt an einer in einen Waldweg mündenden Sackgasse. Der Bodenrichtwert liegt bei 48,00 EUR/m² (Stichtag 01.01.2024, Gutachten S. 19). Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 272.000,00 EUR festgesetzt. Das Ensemble präsentiert sich in einem stark heterogenen Zustand. Gebäude 1 (ca. 110 m² Wohnfläche) ist ein unbewohnbarer, zweigeschossiger Rohbau, bei dem die Entkernung begonnen wurde. Gebäude 2 und 3 sind verbunden; das Erdgeschoss (ca. 107 m² Wohnfläche) wurde saniert (Fußbodenheizung, moderne Haustechnik, Viessmann-Gasheizung von 2017) und wird derzeit von der Eigentümerin bewohnt. Das Dachgeschoss von Gebäude 2/3 ist unausgebaut, wobei geringe Raumhöhen eine vollständige Wohnnutzung einschränken (Gutachten S. 15). Zum Nebengelass gehören eine Doppelgarage, ein Hundezwinger und ein Swimmingpool. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Laut Baulasten- und Altlastenverzeichnis bestehen keine wertmindernden Eintragungen. Zu den wesentlichen physischen Risiken zählen die notwendige Trockenlegung der Kelleraußenwände, die Sanierung der Dächer und die Fassadendämmung. Hierfür wurde im Gutachten ein pauschaler objektspezifischer Wertabschlag von 15 % (47.945 EUR) vorgenommen (Gutachten S. 27). Zudem besteht das Risiko der Räumung, da eine Wohneinheit von der Eigentümerin bewohnt wird. Für Investoren bietet das Ensemble durch den bewohnbaren Teil und die Ausbaureserven ein interessantes Entwicklungspotenzial im Speckgürtel von Dresden. Die Kalkulation muss jedoch die erheblichen Fertigstellungskosten für den Rohbau und die energetische Sanierung der Gebäudehülle stringent berücksichtigen. Ein Erwerb unterhalb des Verkehrswerts ist aufgrund der Teilungsversteigerungssituation und des hohen Sanierungsstaus anzustreben.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Gebäudeensemble unterschiedlicher Bauart sowie Ausstattungsstandards: Ein Gebäude befindet sich im Rohbauzustand, mit dem Rückbau der alten Substanz und der veralteten Ausbaugewerke wurde bereits begonnen. Für eine erneute zeitgemäße Wohnnutzung sind noch umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Die restlichen Gebäude sind überwiegend saniert und werden wohnwirtschaftlich genutzt. Summe der Wohnflächen: 217 m²; Summe der Nutzflächen: 254 m²

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenbasis durch vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch die Sachverständige sowie aktuelle Baulasten- und Altlastenauskünfte.
Vollständiger Zugang zu allen Gebäudeteilen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0525 K 0072/2024
Amtsgericht: Dresden
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 07.12.2026 · 08:45 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 272.000 €
Wohnfläche: 217 m²
Nutzfläche: 254 m²
Grundstücksfläche: 910 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 910 m²
Bodenrichtwert: 48 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 43.680 €910 m² × 48 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Waldhufenweg
Hausnummer: 5
PLZ: 01796
Ort: Pirna
Stadtteil: Neundorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 19

Bodenrichtwert: 48 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 910 m²
Anteiliger Bodenwert: 43.680 €
Verkehrswert: 272.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,23
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 228.320 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 19 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert43.680 €

Gebäude / Wohnung228.320 €

Verkehrswert272.000 €

Zone: 62804230

Rechenweg

Flächenanteil: 910 m² Gesamtgrundstück = 910 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 910 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 299 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 299 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 272.000 € − 43.680 € = 228.320 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart