KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1977 · Unklar

Gegenstand des Verfahrens ist ein 1-Zimmer-Ferienapartment im 2. Obergeschoss eines 1977 errichteten Mehrparteienhauses in Schliersee-Spitzingsee mit rund 34,5 m² Wohnfläche, Südbalkon und oberirdischem Pkw-Stellplatz. Die Immobilie steht auf einem Erbbaugrundstück, dessen Erbbaurechtsvertrag bis zum 31.12.2073 verlängert wurde (Restlaufzeit ca. 50 Jahre). Zur Zuschlagserteilung ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers zwingend erforderlich. Es konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, weshalb für das Sondereigentum ein fiktiv durchschnittlicher Zustand angesetzt wurde. Das Objekt unterliegt gemäß Teilungserklärung einer strikten gewerblich-touristischen Nutzungspflicht mit auf maximal acht Wochen im Jahr begrenzter Eigennutzung.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Ferienapartment kommt vorrangig für Kapitalanleger und Betreiber touristischer Ferienvermietungen infrage, die mit den Bestimmungen von Erbbaurechten vertraut sind. Chancen liegen in der nachgefragten Freizeit- und Wintersportregion Spitzingsee sowie dem vorhandenen Stellplatz und dem verlängerten Erbbaurecht. Demgegenüber stehen erhebliche Risiken durch die fehlende Innenbesichtigung, die zwingend erforderliche Zustimmung des Erbbaugebers sowie das sehr geringe WEG-Rücklagenpolster. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe zwingend die Zustimmungsbereitschaft des Grundstückseigentümers klären und finanzielle Puffer für unvorhergesehene Instandsetzungen einplanen.

Chancen

7

Günstige Südausrichtung von Wohnbereich und Balkon mit ansprechender Belichtung und hohem Erholungswert für Feriengäste.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt liegt in der Spitzingstraße 6 im Ortsteil Spitzingsee der oberbayerischen Gemeinde Schliersee, nur wenige Gehminuten vom Seeufer und Skianlagen entfernt. Das 1977 in Massivbauweise errichtete Gebäude umfasst Untergeschoss, drei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Bewertet wird ein ca. 34,5 m² großes 1-Zimmer-Ferienapartment (Sondereigentum Nr. 29) im 2. Obergeschoss, bestehend aus Wohnraum, Kochnische, Bad, Flur und nach Süden ausgerichtetem Balkon. Zur Einheit gehört das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. S4. Zudem besteht Mitbenutzung an Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna und Skikeller. Ein Aufzug ist nicht vorhanden. Da dem Gutachter kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, basiert die Bewertung auf der Annahme eines dem Baujahr entsprechenden, durchschnittlichen Zustands ohne gesicherte Erkenntnisse zur Innenausstattung. Das Gemeinschaftseigentum zeigt sich von außen in einem durchschnittlichen Pflegezustand; das Dach wurde ca. 2021 neu eingedeckt. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgen zentral über eine Ölheizung; der Endenergieverbrauch liegt bei 173 kWh/(m²·a). Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft war zum 31.12.2022 mit 2.942,00 € ausgesprochen niedrig dotiert. Das monatliche Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 255,00 €. Rechtlich handelt es sich um ein Wohnungs- bzw. Teilerbbaurecht (26,81/1.000 Miteigentumsanteil) an dem 2.282 m² großen Flurstück 1713/27. Das Erbbaurecht wurde bewilligt bis zum 31.12.2073, woraus sich eine Restlaufzeit von rund 50 Jahren ergibt; der jährliche Erbbauzins beträgt 321,72 €. Wesentlich ist das Erfordernis der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Zuschlagserteilung. Zudem besteht gemäß Gemeinschaftsordnung eine strikte Nutzungsbeschränkung: Das Apartment darf ausschließlich zu gewerblichen Fremdenverkehrszwecken mit wechselnden Gästen betrieben werden, wobei eine Eigennutzung auf maximal acht Wochen im Jahr begrenzt ist. Das Objekt eignet sich unter Vorbehalt für Investoren mit Fokus auf Ferienwohnungsvermietung im Alpenraum. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und der geringen Instandhaltungsrücklage sind Risikozuschläge bei der Gebotskalkulation unumgänglich.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Ferienapartment mit einem Zimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon im 2.OG mit Sondernutzungsrecht an Kfz_Stellplatz Nr. S4. Das Wohnungs-/Teilerbbaurecht beinhaltet Miteigentumsanteilen an diversen Gemeinschaftsräumen (Skiraum, Müllraum, Sauna usw.). Lage: Spitzingstraße 6, 83727 Schliersee;

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage basiert auf Gerichtsdeckseite, amtlicher Bekanntmachung und einem ausführlichen Verkehrswertgutachten aus Oktober 2023 (Stichtag Mai 2023). Wesentliche Einschränkung ist das Fehlen einer Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung von Baukörper und Außenanlagen; der bauliche Zustand des Sondereigentums basiert vollständig auf Annahmen und Unterstellungen.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0002/2023
Amtsgericht: Wolfratshausen
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 17.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1977

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 164.000 €
Wohnfläche: 34,5 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 26,81/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 61,18 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Spitzingstraße
Hausnummer: 6
PLZ: 83727
Ort: Schliersee
Stadtteil: Spitzingsee

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 10 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 4 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Hausgeldrückstände
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Miesbach, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart